フランスでの新築または「計画外」の購入

購入計画外の計画

フランスでは、開発者からまだ建設されていない新しい建設や不動産を購入することを計画外購入と呼びます。計画外の購入は、フランスでの不動産取得のかなり一般的で安全かつ有益な手段です。

計画外の購入契約を結ぶ前に、開発者が計画のどの段階にあるかを判断することが重要です。これにより、プロジェクトの実行可能性を実感できます。一部の開発者は、銀行が資金を解放する前に、できるだけ多くの潜在的な購入者を揃える必要があります。開発者は、プロジェクトが構築される土地をまだ所有していない可能性があります。彼らが土地を所有しているとしても、彼らはすべての計画の承認と許可を持っていないかもしれません。これらの要因は、プロジェクトが開始されるかどうかに影響します。また、計画が最初に提示されたものからおそらく大幅に変更される可能性を確立する必要があります。

開発者が完全な計画の同意を得たら、それを注意深く確認する必要があります。計画を見てもらいます。それらを表示するには、地元のmairieにアクセスする必要がある場合があります。計画は一般的に、予備契約よりもプロジェクトについて詳しく説明します。

開発者自身について調査することも重要です。フランスの開発者は、他の国の一部の開発者よりも信頼性と評判が高い傾向がありますが、それでも、誰とビジネスを行っているかを知ることは重要です。それで、少し調査をして、他の投資家と話してください、そして、可能であれば、彼らの以前の開発のいくつかを訪問してください。

フランスの開発者は、他の国の一部の開発者よりも信頼性と評判が高い傾向がありますが、それでも、誰とビジネスを行っているかを知ることは重要です。あなたの研究をしてください！

投資家のための計画外購入の利点

フランスで計画外の購入は投資家に多くの利益をもたらします。あなたが利益で不動産を転売したい、バイ・トゥ・レットを提供したい、または長期の賃貸収入を得たいと思っているかどうかにかかわらず、計画外は精通した投資家のためのマークです。

ユニットの選択は、計画外の購入にとって明確なメリットです。どのような開発においても、特定のユニットまたはプロパティは、便利な場所、ビュー、プライバシー、サイズ、またはその他の望ましい特性により、他のユニットまたはプロパティよりも望ましいものになるはずです。計画外で購入する場合、開発で最も人気のある場所を購入し、それに応じて利益を得る機会があります。

計画外で購入するもう1つの利点は、価格設定です。開発者は、建設が始まる前にプロジェクトの少なくとも一部が事前に販売されるようにすることで、財務リスクを相殺します。彼らは、これらの早期購入者が投資決定を行うために評判、芸術的表現、物件の場所、そして少しの想像力に依存していることを理解しており、リスクを取るインセンティブとして低価格を提供する必要があります。建築プロジェクトが進むにつれ、価格設定と資産価値が高まり、初期の投資家にとってほぼ即時の株式構築が実現します。建設が完了すると、プロパティは利益のために売却することができます。

さらに、計画外のプロジェクトは、多くの場合、素晴らしい休暇や別荘、および賃貸収入を提供するのに適したリゾートエリアで行われます。観光および住宅賃貸物件に対する高い需要は、投資家に7〜10％の利益率をもたらす可能性があります。

フランスでの計画外不動産の契約

フランスで計画外の不動産を購入するには、2部構成の契約を締結します。

Contrat de Reservation

契約の最初の部分は、Contrat deReservationと呼ばれます。Contrat de Reservationは、主に購入者からのコミットメントを取得するように設計されており、開発者の責任に関しては比較的曖昧な場合があります。実際、開発者は、予備契約に署名した後でも、あなたに販売する義務を負いません。予備契約では通常、プロジェクトが進行しない場合に全額返金される保証金が必要です。

Contrat de Reservationで提供される詳細のレベルは開発者ごとに異なりますが、計画の詳細は、予備契約に署名してから最終契約に至るまでの間に変更される場合があり、頻繁に変更されることを理解することが重要です。

契約の予約は、住宅ローンの不測の事態に対処するための時間です。予備契約を締結する前に、少なくとも予備的な住宅ローンの承認を取得するのが賢明ですが、住宅ローンの緊急時条項を挿入することもお勧めします。

予備契約を結ぶ法的義務はありませんが、そうしないと、最終契約が利用可能になるまで待つ必要があります。Contrat de Reservationに入るのに不安があり、最終契約が利用可能になるまで待つことを選択した場合は、早期の価格設定インセンティブと希望する特定のプロパティを見逃す可能性があります。

Vente en L'Etat Futur D'Achevement

最終的な契約は、Vente en l'etat futur d'achevement（VEFA）と呼ばれます。この契約には、正確な場所を含む、提案された開発の完全な説明が含まれます。違いについては、VEFAとContract deReservationを注意深く比較することが重要です。

特に、物件のサイズと場所を確認する必要があります。紛争が発生した場合は、VEFAの条件が優先されます。寸法公差に注意することも重要です。開発者は通常、最大5％の寸法公差を認める条項を挿入します。

通知の説明セクションには、建設に使用される材料と機器の技術的な説明が含まれます。このセクションには、「または同等の」というフレーズが含まれることが多く、ビルダーがこれらの資料を変更するための多大な裁量を許可する場合があります。通知の説明では、すべての共同施設とその使用条件についても説明します。

この時点で、開発者はCahier desChargesと呼ばれるプロパティルールのコピーを提供します。これには、物件の業務利用の制限、サービス料、共同施設の利用に関する規則などが含まれます。完全な裏付けとなる文書、詳細な説明も公証人によって提供され、ファイルに保管されます。

補足文書を含む契約全体には、すべてフランス語で書かれた多くの専門用語と図面が含まれます。投資家は、フランス語に堪能な人でも、契約の確認と実行において外部の専門家のアドバイスを検討することをお勧めします。開発者は公証人のサービスを利用してVEFA契約を準備します。ただし、プロセスを理解し、利益を保護するために、自分で選択した公証人の前で予備契約と最終契約に署名することをお勧めします。公証人のサービスを利用することを選択した場合は、VEFA契約の経験があることを確認するのが賢明です。あなた自身の公証人に加えて、あなたは建築家やエンジニアのような他の業界の専門家に相談したいかもしれません。VEFAの完全なコピーは、署名の少なくとも1か月前に提供して、内容を完全に確認できるようにする必要があります。

投資家は、フランス語に堪能な人でも、契約の確認と実行において外部の専門家のアドバイスを検討することをお勧めします。

計画外の購入に対する消費者保護

フランスの法律は、消費者保護を提供する多くの規則と規制を提供しています。それらの保護のいくつかは次のとおりです。

事前契約（Contrat de Reservation）は必要ありません。購入者は、詳細な最終契約（Vente en l'etat futur d'achevement（VEFA））が利用可能になるまで待つことができます。
開発者は、事前契約（Contrat de Reservation）に署名するまで、デポジットを要求したり受け取ったりすることはできません。
預金は銀行または公証人を通じて顧客の口座に入金する必要があります。プロジェクトの資金として使用することはできません。
許可される最大のデポジット額があり、それらは推定される不動産の配達日に依存します。物件が1年以内に完成する場合、デポジットは5％を超えることはできません。1年から2年の間、最大預金額は2％です。物件が2年以上完成しない場合、デポジットの要件はありません。
予備契約は、最終的なVEFA契約に署名する必要がある最新の日付を提供する必要があります。開発者がその日付に達しない場合、あなたは契約から脱退し、あなたの保証金の全額返金を受ける権利があります。
既存の物件の購入と同様に、計画外の物件には7日間のクーリングオフ期間があります。Contrat de Reservationに署名すると、7日間のクーリングオフ期間があり、その間、違約金なしで契約を解除し、保証金の払い戻しを受けることができます。
不動産計画と建設の完全な技術文書のコピーを提供しないか、少なくとも完全な技術文書へのアクセスを許可しない場合、契約は無効になる可能性があります。
宿泊施設に適用される規則や規制のコピーを事前に提供する必要があります。これらには、業務上の使用の制限、サービス料、共同施設の使用に関する規則などが含まれる場合があります。
VEFAの完全なコピーは、署名の少なくとも1か月前に提供して、内容を完全に確認できるようにする必要があります。

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