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ノースヨーク入門
トロントは、世界で最も安定した金融ビジネスセンターの1つです。これは、金融サービスセクターの拡大に貢献しています。カナダが2007年から2010年の世界的な金融危機から比較的無傷で出現したという事実もそうだった。トロントの国際的な注目度の高まりは、トロントのオフィスと工業用スペースの需要にのみ貢献します。
ノースヨークはトロントの中央地区にあります。オールドトロントの北、エトビコの東、スカーバラの西にあります。ノースヨークシティーセンターの成長により、1970年代から急速に発展しました。トロントのダウンタウンだけに匹敵する、市内で2番目の経済の中心地になりました。ダウンタウンでスペースを見つけることができない人々や企業も、ノースヨークで手頃な価格の家やオフィスを見つけることがますますできなくなっています。
地元の建設セクターは、不動産の需要を満たすのに苦労しているため、2019年にはおそらく10年連続の成長を遂げるでしょう。たとえば、失業率は6％に低下し、90年代以来の最低率となっています。人口の増加は、サービスと商業用不動産の需要を促進します。トロントは、10年半でオフィスの建設と再開発の最大の波を見ています。ただし、需要と供給は不均一に分布しています。これにより、グレータートロントエリア全体で根本的に異なる不動産市場の状況が生まれます。
住宅用不動産は裕福になる方法として投資家の注目を集めていますが、商業用不動産はトロントのノースヨークで活況を呈しています。
タマラ・フィルハイト
トロントの不動産の状態
The Financial Postに よると、カナダ全土の工業所有権の利用可能性は2018年に3.9％の歴史的な最低値に落ちました。さらに重要なことに、利用可能な工業所有権の不足はすぐには緩和されません。これが、2018年に市内の工業用賃料が15％急上昇した理由です。企業が希望するほど迅速に供給をオンラインにできないため、2019年も賃料がそれだけ上昇する可能性があります。
GTAの工業用不動産の賃料を引き上げる主な要因の1つは、建設する土地が不足していることです。新しい大規模な産業施設を建設するのに十分な土地がありません。トロントの人口増加は引き続き堅調です。これにより、他の誰かが高層マンションを建てるために土地を購入すると、産業開発者は競争し、負けてしまいます。既存の建物を改造したり、既存のスペースをより有効に活用するために自動化に投資したりすることは、産業および商業企業にとって常に選択肢とは限らず、多くの人が2年以上オンラインにならない新しい施設にお金を払うことになります。しかし、多くの企業は、提供するセキュリティのために独自の施設を構築することを選択しています。
産業テナントは、彼らが住んでいる大きな建物が住宅用に再開発されると、追い出されます。結局のところ、古い一戸建て住宅の列を取り壊すよりも、古い倉庫を解体してタウンホーム建設用の土地を確保する方が簡単です。さらに、古い倉庫や商業スペースを広々としたロフトに変えることは、住宅ユニットを市場に出すための昔ながらの方法です。同じ商業ビルを解体して中層マンションを建設するための土地を取得することも簡単です。既存の居住者を追い出して、より良い、より密度の高い住宅ストックを建設する必要がないからです。
低金利でお金が安く、土地と工業ビルの両方の評価が上がっているため、新しい工業建設が急増しています。建物は年間約10％の価値があり、賃貸料の2桁の上昇から会社を保護するため、これは賢明な投資と見なされています。
これらすべてが、トロントの建設活動が2018年に47％増加した理由を説明しています。トロントの企業にとって最大の問題は、希望する、または必要な場所が不足していることです。理想的な場所は、都市の高速道路と人口密集地の近くです。グレータートロントエリア全体で約800万平方フィートの工業用スペースが建設中です。業界の専門家は、これらすべてが需要のために市場に吸収される可能性があると述べています。実際、ダウンタウンで開発されている約730万平方フィートの新しいスペースのうち、2018年末の時点ですでにプレリースされています。
ノースヨーク州の商業用不動産
グレータートロントエリアの300万平方フィート以上の工業用スペースは、2018年の最後の四半期に吸収されました。この4分の3は、ミルトン、ミシサガ、ブランプトンなどのGTAWest市場で発生しています。それでも、トロント大都市圏全体で需要は高いです。
ノースヨークを含むグレータートロントエリアセントラルマーケットは、GTAの中で最も低い産業利用可能エリアであり、わずか0.8％です。これは、ノースヨークでの正味家賃の請求が1平方フィートあたり7ドルを超えた理由を説明しています。産業用賃貸料は、2016年から2018年の間に年間複合ベースで23％増加しました。比較のために、2014年から2016年の賃貸料の伸びはわずか0.8％でした。
ノースヨークの産業在庫は、2018年末時点で約7,300万平方フィートのスペースでした。2018年の第4四半期には何も完了していませんでしたが、その時点で約90万平方フィートの新しい産業スペースが建設中でした。リース活動は2つ以上でした。百万平方フィートの工業用スペース。ノースヨークの工業用スペースの全体的な利用可能率は、2018年末時点で1.2％でした。
ノースヨークの不動産市場の未来
トロントは北米で最も制約のある産業市場です。市場全体の可用性はわずか2.2％です。バンクーバーは2.4％で2位になりました。なぜ工業用不動産の需要が急増しているのですか？これは主に、倉庫保管、食品流通、eコマーススペースの必要性が高まっているためです。また、これらの施設の理想的な場所は、ハイウェイ400、ハイウェイ401、ハイウェイ404、ドンバレーパークウェイなどの輸送ルートがあるノースヨークです。実際、ノースヨークを通過する高速道路401号線の区間は、北米で最も混雑する高速道路の区間です。
トロントのオフィススペースの空室率は2018年に3％に低下しました。テクノロジー業界からのリースの強化と全体的な雇用市場の好調により需要が引き続き高いため、ダウンタウンのオフィススペースの需要は逼迫しています。2018年には、テクノロジー企業が産業および商業スペースユーザーの30％を占めました。コワーキング企業はこの市場の新しい競争相手であり、市場に出回る大きなスペースをリースすることで有名です。これにより、あらゆる規模の工業用スペースの需要が高まります。建設中の新しい不動産スペースがありますが、それは2021年まで完成しません。
これはすべて、ノースヨークの商業用および工業用不動産のバリュエーションと賃貸料が2021年まで低い2桁のレートで成長し続けることを示唆しています。そしておそらく今後数年間。
参考文献
「GTAの工業用賃貸料は2018年に15％上昇し、上昇傾向にあります」、不動産ニュース取引所、2019年1月21日
「それはコンドミニアムだけではありません。トロントも商業用不動産が不足しています」。フィナンシャルポスト、2018年7月17日
「2019年に注目すべき市場」; PriceWaterhouseCoopers、2019年4月12日
「トロントインダストリアルスナップショット」; クッシュマンアンドウェイクフィールド; 2019年4月11日
「2019カナダの不動産市場の見通し」; CBRE、2019年2月26日
©2019タマラ・フィルハイト