不利な所有とそれがどのように機能するか

不利な所持は、主に法科大学院の1年生によって研究され、試験が終わるとすぐに忘れられる法理です。「不法占拠者の権利」としても知られる、さもなければ曖昧な財産法は、テキサス州の男性が郡庁舎に不利な所有の宣誓供述書を提出するためにわずか16ドルの手数料で34万ドルの家を取得すると主張したときに大きなニュースをもたらしました。その後、ケンロビンソンは、ウェブサイトを作成し、電子書籍を発行し、SMUで法学部の学生に講義を行った後、2012年2月に家を出ることを余儀なくされました。

それでは、不利な所有とは何ですか、そしてそれは本当に高価な郊外の家の所有権を取得するために使用できますか？

不利な所持は不法侵入に関連しています。

不利な所有の法則

不利な所有の背後にある理論は単純です。所有者の許可なしに誰かが所有していない土地を占有した場合、真の所有者は一定期間内に侵入者を追い出すための措置を講じる必要があります（適用される州の時効で規定されています）。真の所有者が時間内に行動しない場合、不利な所有者は土地の所有権を取得し、合法的な所有者になることができます。

5つの重要な要素

勝つために、不利な所有者はこれらの5つの本質的な要素を示さなければなりません：

彼または彼女が実際に土地を所有しており、同様の資産の真の所有者と同じように土地を使用していること。
所有物は他のすべての人に排除されており、真の所有者や一般の人々と共有されていないこと。
不利な所有物は誰もが見ることができるように開かれていて目に見えるので、本当の所有者は他の誰かがその財産を主張していることに気付くでしょう。
不利な所有者が、所有者の主張に敵対的または相容れない財産に対する主張を持っていること。
時効期間中、不利な所有が継続的かつ中断されていないこと。

要件は州によって異なります

詳細な要件は州ごとに異なります。所持に必要な期間は、ある州では5年から、別の州では20年と短い場合があります。一部の州では、この期間中に不利な所有者に固定資産税の支払いまたは土地の改良を要求しています。他の州では、これらの行動により、必要な所持時間が短縮されます。

一部の州では、不利な所有者が財産の所有権を保持していることを誠実に信じることを要求しています。一部の州では、「所有権の色」、つまり所有権を不利な所有者に伝えることを目的とした何らかの形式の文書を要求していますが、何らかの理由で無効です。他の州では、不利な所有者が不法侵入していることを認識する必要があります。一部の州では、不利な所有者の心の状態は無関係であり、重要なのは、土地が本当の所有者の許可なしに占領されているということです。

追加情報については、州の法律を参照してください。

有益な事例

時効期間は州法によって設定されていますが、教義の要件は裁判官によって書かれた裁判所の決定によって定義されています。不利な所有がどのように機能するかを説明するために、多くの法学部の学生にこの概念を初めて紹介した訴訟を見ていきます。

ベロッティ対ビックハート

1920年にニューヨーク控訴裁判所によって決定されたBelottiv。Bickhardtは、ブロンクスの隣接する区画の所有者を巻き込んだ。ロットJの所有者は、1892年に敷地内にサロンとロードハウスを建設しましたが、地図に誤りがあったため、建物はベロッティの母親が所有していた隣のロットKに数フィート侵入しました。1906年、ビックハートは元の所有者の相続人からロットJを購入し、建物を拡張して以来、ホテルとして使用していました。

1914年、ベロッティはビックハートに対して訴訟を起こし、母親から受け継いだ区画から侵入した建物を撤去しました。ベロッティは第一審裁判所レベルで成功を収めたが、ビックハートは上訴した。ニューヨーク控訴裁判所は当初の判決を覆し、ビックハートが不利な所有の要件を満たしていると認定しました。

ビックハートは、ニューヨークの時効に基づいて要求された20年間、係争中の財産を所有していませんでしたが、裁判所は、1892年以来、前所有者が財産を占有して、途切れることのない不利な所有の連鎖を生み出したと認定しました。法の下で正当な所有者。

不利な所有の目的

不利な所有を盗難による所有権の取得と見なす人もいますが、この教義はいくつかの重要な目的を果たします。

第一に、法律は土地を所有する誰かが称号の下でそうすることを前提としています。証書が失われて記録されていないか、土地の所有権の記録が不足しているため、所有権を証明するのが難しい場合があります。不利な所有の原則は、信頼できない文書に対する保護と、伝達における昔の誤りを修正する手段を提供します。教義はまた、証人の記憶がまだ新鮮で証拠がより信頼できる間、合理的な期間内に財産紛争を訴訟することを要求します。

不利な所有は、土地を農業、住宅、またはその他の用途に使用する人々に報酬を与える一方で、土地を空けた人々にペナルティを課すことにより、土地の生産的な使用を促進します。最後に、それは誰からも異議を唱えることなく何年もの間財産を使用してきた個人の期待を保護します。それはしばしば、フェンスが間違った場所に建てられ、誰も何年もの間侵入を疑わなかった境界紛争の文脈で起こります。

テキサスの不利な所有事件

ケン・ロビンソンは、2011年の夏にフラワーマウンドのダラス郊外にある空き家に引っ越し、16ドルの申請料の支払いに基づいて自分のものであると主張したときに悪評を得ました。

事件の背景

元海洋および自称不動産投資家であるロビンソンは、潜在的な投資機会を求めてその地域を偵察しているときに家を発見しました。庭は空っぽで、家は放棄されたようでした。

当初、この家は空売りや税務署の売却に適していると考えていましたが、ロビンソンは交渉相手の所有者や住宅ローンの所有者を見つけることができず、差し押さえの記録はどこにも見つかりませんでした。その時、彼は不利な所有の教義の下で家を取得することを決めました。彼は郡に「不利な所有の宣誓供述書」を提出し、錠を変更して、引っ越しました。

ロビンソンは現在、荒廃した状態に陥った家を維持していましたが、彼のフラワーマウンドの隣人は幸せではありませんでした。彼らは家を訪れた警察に電話した。ロビンソンが警察官に宣誓供述書を見せたとき、彼らはそれが刑事問題ではないと判断して去った。

全国メディア報道

その話は全国メディアを襲い、ロビンソンは不動産アドバイスの要求で殺到した。彼は家を無料で手に入れる方法についてのセミナーを開催し始め、このテーマに関する電子書籍を出版しました。彼は潜在的な顧客とメディアのメンバーを家に迎え入れ、ツアーを提供し、彼がどのように物事を片付けたかを指摘して喜んでいました。それから名声は彼に追いついた。

結局のところ、元の住宅ローン会社は2009年に破産し、住宅ローンは現在、フラワーマウンドの家で行動を起こすには他の差し押さえに圧倒されていたバンクオブアメリカによって保持されていました。しかし、開花する不利な所有の家内工業やロビンソンの見かけの成功を再現しようとしている他の人々に直面して、それと他のリーエン保有者は取り締まりを始めました。2012年2月6日、テキサス州の裁判官はロビンソンに1週間以内に家を空けるように命じました。彼は抗議せずに去った。

ロビンソンのスキームが機能しなかった理由

ロビンソンは彼が家の所有権を取得すると本当に信じていましたか、それとも彼はすべての宣伝にお金をかけながら、しゃれた掘り出し物に時間を費やしただけでしたか？

テキサス州法の下では、ロビンソンは、不利な所有によって所有権を取得するために、固定資産税と住宅所有者協会の手数料を支払いながら、5年間家に滞在しなければなりませんでした。この5年間のどの時点でも、彼は真の所有者による立ち退きの対象となります。これは、バンクオブアメリカが彼の計画の風を受けた後に起こったことです。彼が提出した16ドルの不利な所有の宣誓供述書はどうですか？それは単に世界に彼の主張を知らせ、5年間の実行の開始日を提供しました。それはタイトルを伝えませんでした。

ロビンソンの物語の教訓は、不利な所有の教義が発展した目的にまでさかのぼります。これは、誤った不十分な調査、不十分な土地所有権、または行方不明または欠陥のある行為など、不動産に歴史的に蔓延している問題に起因する不動産に関する誠実な紛争を解決する手段として意図されていました。不利な所持は、故意の侵入者や不法占拠者に報いることを意図したものではありませんでした。ケンロビンソンが学んだように、それは不動産投資家にとって良いビジネスモデルではありません。

不利な所持は、侵入者や不法占拠者に報いることを意図したものではありません。