フロリダの単一代理店および取引ブローカー

シングルエージェンシーとトランザクションブローカーの表現を比較し、デュアルエージェンシーの表現が通常違法である理由を学びます。

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エージェンシーとは？

私の不動産免許が保持されているフロリダを含む多くの州で、二重代理店は非合法化されています。デュアルエージェンシーの問題は、その厄介な言葉「エージェンシー」です。不動産用語での代理店とは、販売員（免許を持った代理人）が、服従、忠誠、守秘義務としても知られる受託者責任を負っているクライアントと関係を結ぶことを意味します。彼女は特定の不動産取引に関連するすべての問題でそのクライアントに代わって働いています。それがエージェンシーの定義です。

フロリダでは、これを単一の代理店と呼びます。単一のエージェンシーを理解するためのシンプルで簡単な方法はこれです：トランザクションを演劇のパフォーマンスと考えてください。エージェントは、そのパフォーマンスにおけるクライアントの役割を引き継ぐための代役として介入しています。そのパフォーマンス/トランザクションの間、アンダースタディ/エージェントは常にクライアントの最善の利益のために行動します-まるで彼自身がクライアントであるかのように。

なぜデュアルエージェンシーは非合法化されているのですか？

デュアルエージェンシーとは、まさにそれが言っていることです。つまり、買い手と売り手の両方の最善の利益のために同時に行動しようとする試みです。代役は、買い手と売り手の両方の主役を同時に果たし、同時にそれぞれの最善の利益のために行動することができますか？もちろん違います。それは不可能でしょう。そのため、ほとんどの州でデュアルエージェンシーが非合法化されています。

トランザクションブローカーを入力してください

それは、エージェントが買い手と売り手の両方のトランザクションを処理できないということではありません。フロリダでは、トランザクションブローカーと呼ばれる限定された代理店分類があります。デュアルエージェンシーのように聞こえますが、そうではありません。

この立場で、エージェントはトランザクションのために働いていますが、彼はどちらの当事者とも受託者関係を結んでいません。つまり、彼は2人の間の中立的な党です。しかし、彼は両当事者に限られた守秘義務を負っています。つまり、問題の当事者の許可なしに、買い手がより多くを提供することを売り手に伝えたり、売り手がより少なく取ると買い手に伝えることは許可されていません。

トランザクションブローカーの利点

厳密に取引ブローカーとして働くフロリダの不動産業者や仲介会社はたくさんあります。単一のエージェンシーを避けている会社は、トランザクションブローカーとして働くことはいくつかの困難と混乱を防ぐのに役立つと言います。エージェントは、それが常に同じである場合、彼の役割が何であるかを忘れない可能性があります。また、訴訟の可能性を回避します。これは、法律で許可されている状況でも、一部の証券会社が訴訟を回避するより良い理由である可能性があります。

下のグラフは、2種類の代理店の違いの概要を示しています。限られた取引ブローカー関係は、限られた機密性のみを提供し、従順または完全な開示は提供しません。（詳細については、以下の完全開示に関するセクションを参照してください。）完全開示がないことを過度に心配しないでください。取引ブローカーは、「ブローカーが知っている、買い手が容易に観察できず、資産の価値に重大な影響を与える可能性のあるすべての事実」を買い手に開示する必要があります。

代理店関係の違い：フロリダ



単一の代理店	トランザクションブローカー
正直かつ公正に対処する	正直かつ公正に対処する
ロイヤリティ
守秘義務	守秘義務の制限
従順
完全開示
すべての資金の会計	すべての資金の会計
スキル、ケア、および勤勉	スキル、ケア、および勤勉
書面による別段の指示がない限り、すべてのオファーをタイムリーに提示する	書面による別段の指示がない限り、すべてのオファーをタイムリーに提示する
価値に重大な影響を与えるすべての既知の事実を開示する	価値に重大な影響を与えるすべての既知の事実を開示する

単一の代理店よりもトランザクションブローカーの代理を選択する理由

クライアントがトランザクションブローカーではなく単一の代理店の代表を持ちたいと思うのは簡単なことのようです。ただし、単一のエージェントがトランザクションブローカーになるために単一のエージェンシーから移行する必要がある場合がある理由はいくつかあります。

クライアント（買い手）は、自分のエージェントまたは同じ証券会社の別のエージェントにすでにリストされている物件を購入したいと考えています。
クライアント（売り手）は、上場エージェントまたは同じ証券会社の別のエージェントによって自分の資産を紹介された買い手に自分の資産を売却することを決定します。

法律は、会社の各代理人が特別な知識を持っている可能性があることを認めているため、会社はクライアントに機密性を提供することができません。

受託者関係では、クライアントはエージェントが勤務する仲介会社と代理店を持っているため、同じ会社の2人のエージェントが単一の代理店を提供することはできず、トランザクションブローカーの取り決めのみを提供します。

注意：エージェントは、問題の当事者の許可なしに、買い手がより多くを提供することを売り手に伝えたり、売り手がより少なく取ると買い手に伝えることは許可されていません。

完全な開示の欠如はどうですか？

トランザクションブローカー関係の下での完全な開示の欠如は、クライアントを悩ませるべきではありません。トランザクションブローカーエージェンシーがあなたから物事を隠すことができるという意味ではありません。繰り返しになりますが、通知には、「住宅用不動産の価値に重大な影響を及ぼし、購入者が容易に観察できないすべての事実を開示する」と明記されています。

それが意味することは、エージェントがあなたにすべてを話す義務を負わないということです。単一の代理店関係では、（別の会社の）購入者の代理人が購入者がより多く支払うことを示した場合、単一の代理店は、販売者に購入者のオファーを提示するときに、販売者のリストエージェントにそのことを通知するように要求します。トランザクションブローカーとして、エージェントはその特権情報を持っていても、許可なくそこに行くことさえ許可されていません。

スムーズな取引を確実にするために、評判の良い会社と経験豊富なエージェントを選択してください。

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エージェントの観点から

私が買い手と売り手の両方の取引ブローカーである場合、双方は公平に扱われます。私が知っているすべてのエージェントは同じことをします。それでも、エージェントとしての私の好みは、クライアントまたは顧客に100％注意を向けることができることです。私は、別のエージェントまたは代理店との協力契約で買い手または売り手のみのために働くことによって、トランザクションブローカーとしてそれを行うことができます。他のエージェントが買い手または売り手と持っている代理店関係は厳密に彼らの決定であり、彼らが他の会社で働いている場合、私の顧客との関係の状態にはまったく影響しません。単一のエージェントがトランザクションブローカーと連携できます。

あなたの取引がスムーズに進み、あなたが満足した顧客として終わることを確実にするための最良の方法は、代理店関係にありません。それは、最初に協力する評判の良い会社と経験豊富なエージェントを選ぶことによるものです。エージェントは長年の経験を持っている必要はありませんが、トランザクションをナビゲートするために必要なリソースにアクセスできる必要があります。

エージェントの究極の目標

タンパベイのエージェントとしての私の目標、そして私が知っているほとんどのエージェントの目標は、単一のエージェントであろうとトランザクションブローカーであろうと、あなたが私たちのサービスに完全に満足することです。私たちは、今後何年にもわたってクライアントとしてあなたを維持したいと思っています。また、あなたがとても幸せであることを願っています、あなたはあなたの友人や家族も紹介します。それが不動産業者のビジネスの生命線です。

質問と回答

質問：トランザクションブローカーが売り手側をとった場合はどうなりますか？

回答：私はあなたが何を求めているのか少しわかりません：買い手が彼自身のトランザクションブローカーまたは単一のエージェントを持っている間にトランザクションブローカーが売り手のエージェントである場合、または両方のトランザクションブローカーが実際に取引の代わりに売り手？

最初のシナリオは完全に受け入れられます。2番目はそうではありません。トランザクションブローカーは、両方の当事者を平等に扱う必要があります。彼または彼女は、優先することなく、両方の当事者に同じレベルのサービスと勤勉さを負っています。彼らが一方の当事者に他方の当事者を代表している場合、それは確かにそのエージェントと彼のブローカーと話し合うためのものです。それが私がすることです。