サンフランシスコでサブテナントを立ち退かせる方法

私の2人のルームメイトと私は最近、恐ろしい人間と呼ぶサブテナントを持っていました。この男は対立的で、騒々しく、傲慢で、無礼でした。トータルジャーク。彼を追い払おうとする過程で、私たちは故郷のサンフランシスコでのテナントの法律と立ち退きについて多くのことを学びました。

これは、恐ろしい人間がついに引っ越したときに部屋を出た状態です。

クリスティK。

クイック警告

サンフランシスコでは立ち退きは非常に困難です。市域内の賃貸法は、賃貸人に有利に大きく傾いています。これらの法律は賃貸人の権利を保護することを目的としていますが、家主やマスターテナントが問題のある賃貸人を立ち退かせることはほとんど不可能です。立ち退きの強い主張がある場合は、必ず本ですべてを行い、訴訟から身を守るためにプロセス全体を通して弁護士に相談してください。

立ち退きの強い主張がない場合、最善の策は、問題のサブテナントを使って個人的に問題を解決することです。

テナント関係の種類

コテナント：コテナントとは、賃借人としてあなたと同等の立場にある人のことです。2人以上が一緒に物件を借りて、全員が賃貸契約を結ぶ場合、それらの人はコテナントです。
マスターテナント：マスターテナントとは、不動産所有者または不動産管理者と最初のリースまたは契約に署名した人のことです。当初の賃貸借人は全員マスターテナントであり、お互いのコテナントでもあります。
サブテナント：サブテナントとは、1つまたはすべてのマスターテナントからスペースを転貸または賃貸している人のことです。サブテナントは、必ずしもプロパティの所有者またはプロパティマネージャーと何らかの合意を持っているわけではありません（ただし、ほとんどの所有者は、プロパティのすべてのサブテナントの承認を必要とします）。マスターテナントが複数のサブテナントにサブレットする場合、それらのサブテナントは相互のコテナントでもあります。

コテナントはお互いを追い出すことはできず、サブテナントはマスターテナントを追い出すことはできません。ただし、特定の状況では、マスターテナントがサブテナントを削除できる場合があります。

家主と立ち退き

家主に問題を伝えることは、サブテナントを立ち退かせるための最も簡単な方法のように思えるかもしれませんが、実際には、家主や不動産管理者はおそらく助けることができないでしょう。家主は一人だけを立ち退かせることはできません。たとえあなたがあなたのサブテナントを立ち退かせるための正当な理由があることを証明できたとしても、あなたの家主はリースのすべての人を追い出すことができるだけであり、それによってあなたのサブテナントとのあなたの合意を否定します。

ルームメイト間の深刻な問題について家主または不動産管理者に通知しておくのは良いことですが、サブテナントの合意は家主ではなくマスターテナントとの間で行われるため（家主が承認した場合や身元調査が必要な場合など）、通常、サブテナントを削除できるのはマスターテナントだけです。

あなたのサブテナントは合法ですか？

サブテナントを立ち退かせようとする前に、彼または彼女が合法的に賃貸しているかどうかを判断する必要があります。家主や不動産管理者の許可や承認を得て、物件を転貸しますか？あなたのリースは転貸の準備をしていますか？

あなたのサブテナントが家主の知らないうちに許可なく物件を占有している場合、彼らを立ち退かせようとすることはあなたを追い出すこともほぼ確実です。さらに、家主が気付いた場合、家主はリースに違反したとしてあなたに対して法的措置を取ることができ、あなたのサブテナントは不法な立ち退きのためにあなたに対して法的措置を取ることができるかもしれません。

このボートに乗っている場合、最善の策は、サブテナントと個人的に問題を解決するか、自分で移動することです。

サブテナントが不法侵入したと非難したり、家主が不法にしゃがんでいると主張したりしないでください。サブテナントが（メールの受信、家賃や公共料金の確認などで）物件に住んでいることを証明できる場合でも、不法な立ち退きに対して法的措置を取ることができる場合があります
くださいあなたのsubtenantそれに説明してみてくださいマスターテナントが退去した場合、家主と法的な合意がないため、サンフランシスコ賃貸条例に従い、とにかく退去する必要があります。（基本的に、彼らが物事をひどくして、あなたが彼らから逃げるために引っ越すならば、彼らは住宅のためのSOLになるでしょう。）

The Horrible Human Beingが私たちと行ったように、あなたのサブテナントが家主の承認を得ている場合は、読み続けてください。

あなたの家やアパートの家賃は管理されていますか？

サンフランシスコの家やアパートが1979年6月以降に建てられた場合は、幸運です。これらの新しい建物は家賃管理法の対象ではなく、立ち退きプロセスははるかに簡単です。サブテナントに適切な通知を行ってから、法的立ち退きプロセスを開始できるはずです。

私たちのように、サンフランシスコの家やアパートが1979年6月より前に建てられた場合、サブテナントの立ち退きははるかに困難になります。詳細については、読み続けてください。

私の家がいつ建てられたかを知るにはどうすればよいですか？

http://www.zillow.com/

家がいつ建てられたかわからない場合は、Zillowから始めるのがよいでしょう。サンフランシスコの多くの建物の日付が掲載されています。住所を入力し、正しい結果を選択して、「製造年」の下の日付を探すだけです。

典型的なサンフランシスコの住宅とアパートは1979年より前に建てられたため、サンフランシスコの家賃条例に従って家賃管理法に該当します。

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サンフランシスコでの立ち退きの15の正当な原因

サンフランシスコの賃貸住宅またはアパートが賃貸管理されている場合は、立ち退きのための15の正当な理由に近づいて個人的になる時が来ました。これらの排除可能な原因は、あなたの最後の希望の断片です。彼らはONLYあなたが合法的に追い出しできる方法：

テナントが家賃の支払いを停止した、頻繁に支払いが遅れた、または頻繁に小切手を返送した
テナントが賃貸借契約または賃貸借契約に違反し、通知により問題を修正できなかった
入居者が迷惑をかけたり、物件に損害を与えたり、「家主や建物内の他の入居者の快適さ、安全性、楽しさを著しく阻害している」
テナントが物件に対して違法行為を行っている
テナントの以前の賃貸契約またはリースが終了し、テナントは同じまたは同等の条件で延長を拒否します
テナントは、家主による物件へのアクセスを拒否しました（修理、改善など）
マスターテナントが退去し、家主との承認や合意がないままサブテナントを残す
家主は、自分自身または近親者を36か月以上連続してユニットに移動させたいと考えています。
家主は合法的にマンションに転用された物件を売却したい
家主は、ユニットを取り壊すか、賃貸市場から削除しようとしています
家主は、「資本の改善またはリハビリを実施する」ために、ユニットを賃貸市場から一時的に撤去したいと考えています。
家主は「大規模なリハビリ」をしたい
家主は、建物全体を賃貸市場から削除したいと考えています
家主は、サンフランシスコの健康法で義務付けられているように、鉛塗料の問題に対処するために30日以内にユニットの所有権を回復したいと考えています。
家主は再建するためにユニットを取り壊したいと思っています

注：家主が賃貸ユニットにも住んでいる場合、家主は正当な理由なしに立ち退きをすることができます。家主の家のスペースを借りている場合は、家主に助けを求めることを検討してください。

マスターテナントとサブテナントの関係に当てはまるのは、番号1〜4のみです。番号5〜15は家主によって強制される必要があり、通常はマスターテナントを含むすべてのテナントの立ち退きをもたらす必要があります（したがって、追い出されても大丈夫でない限り、家主に強制するように説得しようとしないでください）。

ただ1–4を引き起こす

正義の原因を一つ一つ調べてみましょう。

正当な理由#1： テナントが家賃の支払いを停止した、頻繁に支払いが遅れた、または頻繁に小切手を返送した。

サブテナントがユニット内での喫煙、ペットの飼育、ユニットへの不正な変更などによってリースに違反している場合は、立ち退きの良いケースになる可能性があります。

サブテナントがリースに違反した時期と方法を必ず記録してください。彼/彼女が立ち退きと戦おうとした場合、後でその情報を使用する必要があるかもしれません。
修正または退去するために3日前に通知を発行します。
彼/彼女が違反を訂正していないか、敷地を空けていない場合は、法的立ち退きプロセスを開始します。
彼/彼女が違反を修正した場合でも、立ち退きは可能かもしれませんが、サブテナントが習慣的かつ深刻にリースに違反していることを証明する必要があります。

正当な理由#3： テナントが迷惑をかけている、物件に損害を与えている、または「家主や建物内の他のテナントの快適さ、安全性、または楽しみに実質的な干渉を引き起こしている」。

残念ながら、これを実施するのは最も困難です。恐ろしい人間は、支払いが遅れたり、リースに違反したり、違法なことをしたりしていませんでしたが、私たちは確かに#3で彼を持っていると思いました。彼は絶えず口頭での戦いを選び、たくさんの騒ぎを起こし、私たちをいつも目覚めさせました。私たちは、これらの理由で彼を立ち退かせることについて弁護士に相談しました。弁護士は、#3の言葉が非常に曖昧であるため、裁判所はそれを執行することに非常に消極的であると説明しました。

基本的に、これらの理由で立ち退きを行うためには、マスターテナントは、サブテナントが自分の行動で彼らを危険にさらしたり脅したりしていることを証明するか、警察の記録を通じて、サブテナントが頻繁に騒音苦情を申し立てたり、国内の混乱を引き起こしたことなどを証明する必要があります。
弁護士は基本的に、ジャストコーズ#3で立ち退きを試みないようにと私たちに言いました。なぜなら、それは法廷で彼が言った/彼女が言った状況に帰着するだけであり、証拠は非常に明確で強制的に立ち退かせる必要があるからです。

ジャストコーズ#4：テナントが物件に対して違法行為を行っています。

あなたのサブテナントが不動産で違法な行動をとっている場合、あなたは立ち退きの非常に強いケースを持っています。

犯罪は深刻で、ユニットが関与している必要があります（たとえば、あなたのサブテナントが自分の部屋で覚醒剤を作っている、または財産の売春に従事している）。
すぐに家主と警察に知らせてください。あなたはあなたのサブテナントが違法な活動を行っていたことを証明する必要があるかもしれません、そして警察の報告は本当にそれをする唯一の方法です。
退去するように3日前に通知します。
サブテナントが3日以内に物件を離れなかった場合は、裁判所で法的立ち退きプロセスを開始します。

私たちの物語

結局、ルームメイトと私には恐ろしい人間を追い出す理由がありませんでした。しかし、私たちは集まって、みんな彼に引っ越すように頼みました。彼は、私たちが彼を法的に立ち退かせることができないことに気付いていなかったため、または彼の悪い行動を容認することを拒否した他の3人と一緒に住みたいとは思わなかったために同意しました。彼は時間をかけて新しい場所を見つけました。私たちはプロセスをスピードアップする力がありませんでしたが、1か月後、彼はついに退去しました。

（もちろん、私たちにとって悲惨なことをせずにはいられません。彼は自分の部屋を嫌な混乱から去り、私たちの顔に叫び、最後の数日間の家賃の支払いを拒否し、引っ越しを終えたときに私たちの家の正面玄関を大きく開いたままにしました。しかし、とにかく私たちは皆その日を乾杯しました、私たちは彼がいなくなってとても嬉しかったです。）

悪いサブテナントから身を守る方法

私たちは恐ろしい人間とのくだらない経験をしなければなりませんでしたが、私たちは転貸と立ち退きの法律について多くを学びました。また、サンフランシスコテナントユニオンとメールで連絡を取り、同じ状況が二度と起こらないようにするための良いアドバイスをもらいました。ここにいくつかのヒントがあります：

入居する前に、家主または不動産管理者の承認を得ていることを確認してください。
あなたのサブテナントがジャストコーズ保護に対する彼/彼女の権利を放棄する書面によるサブテナント契約を起草します。これは完全に合法であり、マスターテナントが15の正当な理由以外の理由でサブテナントを追い出すことを可能にします。
ユニットへの居住の最初の月は 試験的 であり、すべてのマスターテナントが状況に満足している場合、サブテナントは残ることが許可されますが、そうでない場合はサブテナントであることを書面によるサブテナント契約に含めますその時点で退去することに同意します。
家主や不動産管理者が必要としない場合でも、敷金をサブテナントに請求し、敷金の一部がサブテナント契約で源泉徴収される可能性がある特定の事例を含めます（たとえば、未払いの家賃、未払いの光熱費、ユニットへの損害をカバーするため）。）。

サブテナント契約のサンプル

これが私のコテナントと私が今サブレットするために使用する合意です。契約書がサブテナントとすべてのマスターテナントによって署名され、日付が付けられていることを確認してください。一人一人が自分の署名と日付のコピーを持っている必要があり、家主もコピーが必要な場合があります。

のサブテナント契約

私は、マスターテナントに30日前に通知することを条件として、いつでも理由を問わず居住を終了できることを理解しています。

敷金は、マスターテナントに返還された時点で返還されることを理解していますが、建物の損傷、未払いの家賃、または未払いの光熱費のためにお金が差し引かれる場合があります。

私は、保護を求める権利を放棄し、マスターテナントが30日前に退去を通知する限り、立ち退きの理由以外の理由を含め、理由を問わず立ち退きを行う可能性があることに同意します。

家の総家賃が残っている限り、シングルベッドルームの敷金と月額家賃を支払うことに同意します。

私の居住地は1か月の試用期間が保留されていることを理解しています。私の居住地も不動産管理者からの承認を待っていることを理解しています。

私は、居住者間で均等に分割されたユーティリティの一部に責任を負うことを理解しています。

参考文献

San Francisco Tenants Union

このページには、立ち退きの15の正当な原因の説明が含まれています。
サンフランシスコレントボード

このページでは、立ち退きの正当な原因に関する詳細情報を提供しています