地方の不動産を購入する際にデューデリジェンスを行う

アリゾナ州ウィリアムズ近くの私たちの財産からのサンフランシスコピークの眺め

デブキングズベリー

田舎の土地を買う

2018年9月、夫と私は、アリゾナ州ウィリアムズの北、グランドキャニオンの南にあるピノンパイン、ジュニパー、牧草地にある36エーカーの未開発のオフグリッド土地の閉鎖文書に署名しました。数か月間検索し、数十の物件を調べ、別の物件を購入する契約を一度取り消した後でも、私たちは新しい物件に興奮していました（そして今でもそうです）。

その過程で、地方の区画を検討する際に何を質問し、調査するかについて多くのことを学びました。また、多くの不動産業者は住宅や都市の不動産に関しては自分たちのことを知っていますが、必ずしも地方の不動産の内外を知っているわけではないので、署名する前に自分で徹底的なデューデリジェンスを行うことが重要であることも学びました土地を購入し、最終的に購入する契約。

私たちの経験はアリゾナ州北部、特にココニノ郡に固有のものですが、私たちが得た知識が、物件検索の場所に関係なく役立つことを願っています。

午後のモンスーンシーズンの雨の後、虹が形成されます

私たちが「36エーカーの木材」と呼ぶ私たちの財産からの写真

農村部の不動産を閉鎖する前に尋ねるべき質問と知っておくべきこと

最初に検索を開始したとき、興味のある田舎の物件についてどのような質問をするべきか本当にわかりませんでした。物件が購入する場所のように見えるからといって、現実であることがわかりました（ほとんど難しい方法です）。必ずしも明確で受け入れられるとは限りません。

これらは、考えて質問するいくつかの事柄です：

合法的なアクセスはありますか？

プロパティへの最も簡単な合法的なアクセスは、区画が公的にアクセス可能な道路に間口がある場合に存在します。ただし、地形や水の特徴により、道路からのプロパティへのアクセスが制限されたり、公道とプロパティの間に1つ以上の他の個人所有の区画が存在する場合があります。公道から直接アクセスできない、または直接アクセスできない場合は、通行権のために他のプロパティを介した地役権が必要です。地役権は、一般に、1つまたは複数の他の不動産の土地を横切って、公的にアクセス可能な道路への不動産からの出入りを提供するものとして証書で説明されています。

法的アクセスが重要です。私たちがほとんど購入した物件について私たちが知った1つのことは、私たちがその物件に直接運転できたとしても、その物件には合法的なアクセスがなかったということでした。法的なアクセスがないということは、郡が建築、太陽光、セプティックなどの許可を発行しないことを意味します。許可なしで建築すると、建築プロジェクトの資金調達や転売に関して、将来的に問題が発生する可能性があります。プロパティ。それは罰金、さらに悪いことに、建物の全部または一部を解体する命令につながる可能性さえあります。法的にアクセスできない不動産を購入するリスクを知ってください。

物理的なアクセスはありますか？それは合法的なアクセスと同じですか？

小包が譲渡されたからといって、合法的なアクセスは、実際に小包に直接運転できることを意味するわけではありません。おそらく、道路はまだ作成されていません。あるいは、ルートはそこにありますが、車でアクセスするのは難しいか、不可能ですらあります。おそらく、アクセスが制限されているか、1年の特定の時期に不可能です。

美しい景色やその他の魅力的な特徴を備えた物件を見ましたが、地図上の合法的なアクセスは実際には「地上」には存在しませんでした。しかし、そこには舗装されていない良い道路がありました…しかし、その道路は実際の合法的なアクセスではありませんでした。それは別のまだ開発されていない私有財産を通り抜けましたが、記録された地役権ではありませんでした。

同様に、プロパティには物理的なアクセス権がある場合がありますが、その物理的なアクセス（道路）は実際には合法的なアクセスではない場合があります。あなたが見ているものやあなたがどのように物件に車で行くかに基づいて仮定するだけでなく、必ず尋ねてください。

プロパティへの物理的なアクセスは維持または耕作されていますか？

HOA / POAに雇われた郡、市、または民間団体がこれを処理しますか？それとも、プロパティの所有者であるあなたは、プロパティへのアクセスを維持する責任がありますか？

調査はありますか？

調査には数千ドルの費用がかかる可能性があるため、購入したい物件の調査がすでに行われている場合は、販売者にコピーをリクエストするか、記録されている場合は、管轄の建築検査官または土地記録事務所にコピーをリクエストできます。

プロパティの境界とコーナーに加えて、調査は地役権を示します。

地役権はありますか？

地役権とは、特定の目的のために他人の土地を横断または使用する法的権利です。現在存在しない場合でも、ほとんどのプロパティには、ユーティリティ用のものを含め、1つ以上の地役権があります。また、現在または将来、他の不動産所有者による出入りに使用される可能性のある、他の内陸国の不動産へのアクセスの地役権があるかどうかも知りたいと思うでしょう。

地役権の範囲内でできることとできないことについては、たとえば、敷地境界線上ではなく地役権の幅を戻す必要がある場合がある柵の設置などの規則があります。

地役権を参照してください：あなたの財産権を知ってください

挫折とは何ですか？

不動産の購入に関しては、セットバックは大したことではありませんが、浄化槽、建物、柵などに関しては、敷地境界線からどれだけ離れている必要があるかを知りたいと思います。セットバックは、多くの場合、何によって異なるかによって異なります。挫折は、それが道路沿いにあるのか、他の私有財産に沿っているのかということです。たとえば、水の機能や排水路の後退もあります。

現地調査（浄化槽検査）を実施しましたか？実施した場合、結果はどうでしたか？

大多数ではないにしても、多くのあなたがその土地にどんな種類の住居を持っていることを計画しているなら、あなたはただ地方自治体の下水道システムに接続することができないので、地方の財産は浄化槽システムを必要とするでしょう。どのタイプの浄化槽が必要になるかは、現地調査によって決定されます（a / k / a特典テスト。ただし、この用語は、少なくとも私たちが住んでいる場所では、今日ではほとんど使用されていません）。浄化槽システムは、標準または慣例である場合もあれば、はるかにコストがかかる代替システムである場合もあります。標準システムは5,000〜8,000ドルで実行できますが、代替システムは数万ドルかかる場合があります。ですから、興味のある物件で浄化槽テストが行​​われたかどうか、もしそうなら、結果はどうだったかを調べてください。テストがまだ行われていない場合は、販売者にテストを依頼することをお勧めします。売り手がテストにお金を使う気がない場合、それはあなた、将来の買い手、あなたがプロパティを購入する前にあなたがそれをすることがどれほど重要であるかを決めるために。

セプティックテスト/サイト調査は、テストの場所に固有です。プロパティの1つの領域は標準の浄化槽に合格する場合がありますが、他の領域は合格しない場合があります。そのため、浄化槽はテストホールの特定の領域内にある必要があるため、プロパティのどこに構築するかを決定する必要があります。これは、さまざまな建築現場のオプションがあり、他のオプションよりも1つを好む可能性がある、より大きなプロパティでは特に重要です。

掘削機は、私たちが建設したい地域の私たちの財産に、現場のテスト穴（実際には深く傾斜した溝）を掘ります。

HOAまたはPOAはありますか？

私たちの多くはHOAを都市、郊外、および地方の住宅用不動産と関連付けていますが、一部の地方の数エーカーの不動産でさえ、HOA、またはより一般的には不動産所有者協会（POA）の一部です。もしそうなら、私はあなたの購入を完了する前に、理事会メンバーの1人以上が誰であるかを知り、少なくとも1人に電話をかけます。重要なことは、その地域に住むことについて知ることです。

上記に同意する場合、規則と料金は何ですか、そしてそれらの料金は何をカバーしますか？

私たちの場合、POA規則には、プロパティで削除/切断できる木の割合や、区画の商用利用の制限などが含まれています。そして、私たちの年間POA料金は、主に燃えがらの道の維持に向けられています。購入したい物件に関連するHOAまたはPOAがある場合は、CC&Rのコピーを必ず受け取ってください…そしてそれらを読んでください。これらのルールの施行レベルはHOA / POAによって異なりますが、これらのルールが何であるかを知ることは常に重要です。

あなたはあなたの財産にキャンプすることができますか？

HOA / POAと地域の管轄区域（郡など）の両方が、テントキャンプであれ、トラベルトレーラーやRVであれ、自分の所有物にキャンプできるかどうか、いつ、どのような期間と状況でキャンプできるかについて制限を課す場合があります。一部の管轄区域では、あなたの土地にキャンプする許可が必要であり、特定の年にキャンプできる日数を制限します。建築許可を取得すると、これらの規則が異なる場合があります。

とは言うものの、規則や規制によって実際に許可されていない場合でも、多くの人々は自分たちの田舎の土地にキャンプをします。または彼らは許可なしにそうします。そして、多くの人が問題にぶつかることはありません。ただし、ルールとは何か、ルールに従わないと何が起こる可能性があるかに注意してください。そうすれば、少なくとも、リスクに見合う価値があるかどうか、たとえば誰かが不満を言ってHOA / POAや郡が呼びかけた場合にその結果を受け入れることができるかどうかを判断できます。

ユーティリティは利用できますか、それともこのオフグリッドプロパティですか？

電気、水、天然ガス、電話、ケーブル/インターネット-都市部、郊外、さらには多くの農村部の住宅地でさえ、私たちが縁石を持っていたのに慣れているすべてのサービスとユーティリティは、たとえあったとしても、アクセスできないことがよくあります。地方の不動産。そして、あなたがあなたの財産にいくらかまたはすべてを手に入れることができるならば、そうすることの費用は高いか、あるいは法外でさえあるかもしれません。したがって、これらのユーティリティを使用することが重要である場合は、プロパティで利用できるユーティリティがあるかどうか、およびそれを実現するために発生する可能性のあるコストを確認してください。

対照的に、たとえば太陽光、風力、その他の代替方法を電力に使用するためにオフグリッドになりたい場合は、周囲の他の人や財産がユーティリティを持ち込むことができるかどうか、そしてそれが見ることを意味するかどうかを調べたいと思うかもしれません。たとえば、電力線やパイプが入ります。それが起こった場合、それはあなたにとって大丈夫ですか？

あなたの飲料水の源は何ですか？井戸を掘削したり、水を供給したり、水を運搬したりできますか？

私たちの場合、地下水面は地表から数千フィート下にあるため、井戸を掘削することは現実的ではありません。この地域の多くの不動産所有者は、大きな貯水槽または複数の貯水槽に水を供給して貯蔵し、家に汲み上げています。一部の人々は自分で水を運び、地元の給水所で水を満たし、トラックやトレーラーの後ろにあるタンクの貯水池に運びます。他の人々は雨水（運搬または配達された飲料水と組み合わせて使用​​することができます）を収集して保管します。これは私たちが計画していることです。雨水は、家庭で使用する前にろ過する必要があることに注意してください（多くの地域でコード要件に従う必要があります）。

ゴミ拾いサービスはありますか？そうでない場合は、どこにゴミを持っていきますか？

私たちの施設がある場所では、ゴミ箱やリサイクルのための毎週のカーブサイドピックアップはありませんが、ごみ箱を持っていて、定期的にそれらを取得/空にするために民間企業にお金を払っている人もいます。それが利用可能なオプションではない場合、または希望するオプションでない場合は、地元のゴミ捨て場とリサイクルステーションがどこにあり、費用がどのくらいになるかを調べてください。

ちなみに、田舎の不動産に住むことは、廃棄物を削減するための大きなインセンティブです。堆肥化は言うまでもなく、いくらかの予見と努力でそれがどれだけできるかは驚くべきことです。

フェンシングはありますか？それは必要な後退を伴う敷地境界線上にありますか？

フェンシングを見たからといって、それが本来あるべき場所であるとは限りません。私たちの場合、その地域の牧場に関連する古い牧草地の柵が私たちの財産の裏側を横切っており、その柵の反対側に4エーカーの区画があります。人々は、その柵線が現在の私たちの財産と私たちに隣接する国有地との間の境界であると想定しているので、私たちは私有財産の標識を立てて、運転する人々によって作られた2つのトラックを遮断しようとしなければなりませんでしたフェンスに沿っているので、それは私たちにとって少し問題です…私たちがプロパティを閉鎖する前にそれを見つけて、それを受け入れて時間をかけて対処することをいとわなかったけれども。

また、本来あるべき場所にない建物にフェンスがある場合は、そのフェンスが誰であるか、そしてそれを移動または削除できるかどうかを調べます。私たちの場合のように、その牧草地の柵は牧場の所有物であり、私たちの敷地境界線と一致するように戻すことはできますが、そのままにしておく必要があるためです。そして、移動や新しい柵は私たちの費用であり、牧場ではありません。

これはオープンレンジ（放し飼い）の放牧エリアですか？

アリゾナ大学のオープンレンジ法の概要は次のとおりです。アリゾナオープンレンジ「法」

購入する前におそらく答えがあるはずのその他の質問は次のとおりです。

• あなたの水と鉱物の権利は何ですか？
• 現在の固定資産税はいくらですか？
• 土と基質はどのようなものですか？構築、成長などに適していますか？
• 物件またはその一部が洪水に見舞われていますか？

他にどのような質問をする必要がありますか？

私は何を省略しましたか？地方の土地の将来の購入者がデューデリジェンスを行うときに尋ねる他の質問は何ですか？以下のコメントでお知らせください。リストに追加します。

許可についての一言

地方の不動産を所有する多くの人々は、最初に許可を取得せずに（少なくともこの地域では多くの人がそうします）、関連する検査プロセスを経ずに建設することを選択しますが、他の人々は追加のコストと時にはそれらの必要な許可を取得することの欲求不満に対処することを好みます、それらなしで前進することの潜在的な落とし穴を避けるために。私たちは後者のカテゴリーに分類されます。これは、他の人の決定についての解説ではなく、私たちが最も満足していることです。

住宅からゲストや小さな家（アクセサリー住居ユニットとしても知られる）、別棟、太陽光発電、セプティックシステムなど、あらゆるものの許可を取得するかどうかの決定は個人的な選択ですが、以前のいずれかを行うリスクに注意してください-許可が技術的に必要な場合に許可なしで言及されたプロジェクト（および他のもの）。また、建築プロジェクトやその一部を雇いたい場合、許可なしで働くことをいとわない請負業者や下請業者、特に免許を持っている人を見つけるのは難しいかもしれないことに注意してください。

また、興味のある物件に既存の構造物がある場合、それらの構造物は許可を得て建てられましたか（必要な場合）？

必要な許可なしに建てられた構造物がある場合、不動産を購入するためのローンや住宅ローンを取得することは不可能ではないにしても難しいかもしれないことを知ってください。したがって、許可なしに建設し、後で売却することを決定した場合、その事実を無視する意思があり、ローンなしで購入するか、所有者と運送業者の取り決めを結ぶお金を持っている現金購入者を見つける必要があります。

管轄の建築部門に連絡するか、部門のWebサイトにアクセスして、いつ、どのような許可が必要かを確認し、許可の費用とコード要件について質問してください。

質問と回答

質問：私有地でのキャンプについてもっと知りたいのですが？

回答：アリゾナ州ココニノ郡にいる場合は、コミュニティ開発部門になります：https：//www.coconino.az.gov/136/Community-Developm…情報を求めるのは彼らです。許可を得ることができる場所。あなたがどこか別の場所にいる場合、私はあなたの郡/地域の同様の事務所、つまり建築部門/許可事務所に連絡します。

©2019Deb Kingsbury

田舎の土地を購入しましたか？経験はどうでしたか、そして私は上記の何かを逃しましたか？

2020年8月18日、アリゾナ州フラッグスタッフのDeb Kingsbury（著者）：

いいえ、郡は販売用不動産をリストしていません。しかし、地元の不動産業者はそうします。リストはZillowにもあると思います。

パットフィッツパトリック2020年8月17日に：

郡は利用可能な物件のリストを掲載していますか？素晴らしい記事、共有してくれてありがとう

2020年7月20日、アリゾナ州フラッグスタッフのDeb Kingsbury（著者）：

こんにちは、トミー。ゆっくりと、しかし着実に進んでいます。物件周辺のプロジェクトに取り組んでいますが、本館はまだ始まっていません。私たちはパッシブソーラーホームを専門とするオフグリッド建築家と計画に取り組んでいます。

あなたがその地域を見ることに決めたら、幸せな財産探し。特にすべての野生生物が大好きです。

2020年7月17日のトミー：

ありがとうデブ、

あなたの投稿は非常に役立つ出発点になっています。妻と私はウィリアムズの北にある土地の購入を検討しています。構築プロセスはどのように進んでいますか？

2019年12月12日、アリゾナ州フラッグスタッフのDeb Kingsbury（著者）：

ありがとう、マイケル！私たちの個人的な経験からのこれらのヒントが役立つことができてうれしいです。おそらく何か-もの-を忘れたり見落としたりしましたが、それは始まりです。

2019年12月11日のドイツのマイケルダンカン：

今日、これまで以上に、CBCマーケットプレイスや他のメディアソースなどのニュースマガジンプログラムで時折報告されているように、不動産や不動産の取得に関して、厄介な詐欺や詐欺が不足することはありません。残念ながら、これは私たちがたまたま自分自身を見つけた状況です。

したがって、詐欺やぼったくりの恐ろしい結果を回避するために、宿題とデューデリジェンスを事前に適切に行う必要があります。

幸いなことに、ここでの提出は私たちにその方法を示しています！私は現在、自分で不動産を購入することを検討していますが、ここで提供されている洞察があなたの記事で役立つことがわかりました。これらの観察とヒントを編集してくれてありがとう！

2019年1月10日、アリゾナ州フラッグスタッフのDeb Kingsbury（著者）：

私は間違いなく州ごとの違いがあると思います。郡ごとは言うまでもなく、特に浄化槽を含む建築基準法と要件に関してはそうです。法的なアクセスの問題、地役権法など、他のほとんどのものは、同じではないにしても非常に似ていると思います。

リズウエストウッド2019年1月10日に英国から：

これは、米国で土地を購入することを計画している人にとって、徹底的で役立つ記事です。一部の判決は州の場所によって異なる可能性があると私は考えていますか？