収入を生み出す不動産の価値の決定

収入を生み出す不動産の価値を決定する方法を学ぶために読んでください。

ティエラマヨルカ

あなたは収入を生み出す、または収入を生み出すことができる不動産を所有していますか？不動産のおおよその値を決定しますか？

はいの場合、次の情報は、標準固有の情報に基づいた値に到達するのに役立ちます。この情報は、一戸建て、デュプレックス、マルチユニット、商業用不動産、土地、小売店、およびその他の収入を生み出す不動産に適用できます。

還元利回り（キャップ​​レート）

還元利回りまたはキャップレートは、収入を生み出す不動産の価値を見積もるために使用される比率です。キャップレートは、純営業利益を販売価格または不動産の価値で割ったもので、パーセンテージで表されます。ほとんどの投資家、貸し手、鑑定士は、キャップレートを使用して、さまざまなタイプの収入を生み出す不動産の購入価格を見積もります。時価総額率は、特定の市場で最近売却された同様の物件の財務データを評価することによって決定されます。すべての市場は異なります。

キャップレートの計算ではプロパティの財務詳細をより多く利用するため、キャップレートは市場の総賃貸料乗数（GRM）よりも信頼性の高い価値の見積もりを提供します。GRMの計算では、物件の販売価格と総賃貸料のみが考慮されます。キャップレートの計算には、物件の販売価格、総賃貸料、非賃貸収入、空室額、および運営費が組み込まれているため、より信頼性の高い価値の見積もりが提供されます。

最終的に、売り手は可能な限り低いキャップレートで販売しようとし、買い手は可能な限り高いキャップレートで購入しようとします。投資家の観点からすると、キャップレートが高いほど、投資は良好です。場所や状態など、キャップレートに常に表示されるとは限らない他の変数が関係する可能性があります。

キャップレートは、「純営業利益」（NOI）を市場価値で割ったものとして定義されます。NOI /キャップレートで割って時価を求めることもできます。

典型的な例：

• 物件のNOI（純営業利益）は80,000ドル、提示価格は1,000,000ドルです。
• （$ 80,000 / $ 1,000,000）x 100 = 8％キャップレート
• プロパティのNOI（純営業利益）は$ 80,000で、キャップレートは8％です。（$ 80,000 /.08）= $ 1,000,000

グロスレントマルチプライヤー（GRM）

Gross Rent Multiplier（GRM）は、収入を生み出す不動産の価値を見積もるために使用される比率です。 GRMは値の概算を提供し、vAPテートを使用するよりも詳細ではありませんが、手元にある情報がほとんどない状態でプロパティをすばやく分析するのに非常に役立ちます。物件の総賃貸料乗数、販売価格、総賃貸料の計算に必要な財務情報は2つだけです。この情報が特定の地域での同様のタイプの収入物件の最近の複数の販売で利用できる場合、その地域の他の同様の物件の市場価値を推定するために使用できます。月次GRMを使用する投資家もいれば、年次GRMを使用する投資家もいます。毎月のGRMは、物件の販売価格を潜在的な毎月の賃貸収入で割ったものに等しく、年間のGRMは、販売価格を年間の潜在的な賃貸収入で割ったものです。

市場GRMは概算値であり、空室率や運営費を考慮しないなどの制限があります。キャップレートとGRMを計算するのに十分な情報がある場合は、キャップレートを利用することを忘れないでください。

典型的な例：

• 物件の販売価格は$ 300,000で、潜在的な月額家賃は$ 3,500です。
• $ 300,000 / $ 3,500 = 85.71 GRM
• 同じシナリオで、80GRMと3,500ドルの家賃の「推定市場価値」を計算するには：
• 80 x $ 3,500 = $ 280,000（推定市場価値）

純営業利益（NOI）

純営業利益はまさにそれであり、特定の不動産の純営業利益です。これは、年間総収入から特定の物件の運営費を差し引いて計算されます。これには、不動産からのすべての収入とすべての運営費が含まれます。

典型的な例：

• 収入（家賃およびその他）$ 250,000
• 空室額：-$ 5,000
• 運営費：-175,000ドル
• 純営業利益$ 70,000

簡単に言えば、NOIは、すべての費用が支払われ、すべての家賃が徴収された後にどれだけのお金を稼ぐかを示します。これは、キャッシュフローを計算するための優れたツールでもあります。NOIは、キャップレートと債務補償を計算する上で非常に重要です。

キャッシュオンキャッシュリターン

キャッシュオンキャッシュリターンは、インカムプロパティに投資されたキャッシュリターンを測定するパーセンテージです。税引前キャッシュフローを投資額（頭金）で割って計算し、パーセンテージ（％）で表示します。投資不動産の税引前キャッシュフローが25,000ドルに等しく、不動産に投資された現金が100,000ドルである場合、キャッシュオンキャッシュリターンは25％に等しくなります。キャッシュオンキャッシュリターンは、総収入から空室と営業費用を差し引いたものを取り、税引前のキャッシュフローをもたらす年間債務返済額を差し引いて計算されます。キャッシュオンキャッシュリターンは通常、収入物件の収益性を評価するために、特に複数の収入物件を比較するときに使用されます。

典型的な例：

• ある人は、税引前キャッシュフローが9,000ドルの不動産に25,000ドルを投資します。
• （$ 9,000 / $ 25,000）X 100 = 36％（キャッシュオンキャッシュリターン）。

債務返済カバー率（DSCR）

元利金返済率（DSCR）は、毎月​​の住宅ローンの支払いをカバーする収入を生み出す不動産の能力を測定するために広く使用されているマークです。DSCRは、純営業利益（NOI）を不動産の年間債務返済額で割って計算されます。年間債務返済は、不動産のすべてのローンに対して支払われるすべての利息と元本の年間合計に等しくなります。元利返済率が1未満の場合は、不動産から得られる収入が住宅ローンの支払いと運営費を賄うには不十分であることを示しています。ほとんどの貸し手は、DSCRを使用して、不動産に債務返済をカバーするのに十分な収入があるかどうかを判断します。ほとんどの貸し手は1.1から1.2以上を好みます（地元の貸し手に相談して調べてください）。DSCRが高いほど、債務返済をカバーするための収入が多くなります。これは最終的に銀行へのリスクが少なくなることを意味します（彼らの視点）。

典型的な例：

• 不動産のNOIは50,000ドル、年間債務返済額は36,000ドルです。
• （$ 50,000 / $ 36,000）= 1.38
• DSCR（DCR）は1.3より高くなります。これは、不動産が年間の住宅ローンの支払い額を処理するために必要となる年間純利益を約38％増やすことを意味します。（NOIの計算方法については、NOIを参照してください）。

上記がお役に立てば幸いです。収入を生み出すかどうかにかかわらず、不動産の真の価値は、自発的な売り手が売る価値と、自発的な買い手が支払うものです。最終的な購入価格に影響を与える可能性のある多くの要因があります。これらの要因には、対象不動産、場所、体調、建物の年齢、買い手または売り手の個人的要因、望ましさ、時期、需要要因、交渉スキル、買い手と売り手の知識、投資家の希望する収益率、認識されたリスク、必要な修理、延期されたメンテナンス、必要な建築基準の遵守、売り手の販売オプション、予想される対表示の収入と費用、資金調達コスト、およびその他の要因が、価値または合意された販売価格の決定に影響を与える可能性があります。