あなたの最初の家を買う：将来への投資

ニューヨーク州アルバニーの一戸建て住宅（写真のクレジットはこの記事の最後にあります。）

投資としてあなたの最初の家を買う

大学を卒業する、キャリアを始める、結婚するなど、私たちの生活の重要な瞬間を示すいくつかの重要なマイルストーンがあり、最初の家を購入することはそのリストの上位にあります。しかし、そのような記念碑的な購入に思い切って取り組む前に、いくつかの予備的な質問に対する答えを見つけることが最も重要です。さもないと、試練に圧倒されるリスクがあります。ご

想像のとおり、住宅購入プロセスに精通していないと、誰かが一連の悪い決定を下す可能性があります。これは、次に、人が不満足な資産を購入することにつながる可能性があります（その後、彼または彼女は予見可能な将来のために束縛されます）。

そのような運命を避けるために、あなたが潜在的な投資をするようにあなたの最初の家を買うプロセスに近づくことは役に立ちます。これ

は確かに重要な考慮事項ですが、これはあなたが家の感謝のチャンスだけに基づいて購入するというあなたの決定に基づくべきであることを意味しません（そしてそれはこの記事の後半でカバーされます）。むしろ、あなたは購入を金銭的投資としてだけでなく生命投資として見るべきです。自問してみてください：

具体的には、どのタイプの物件があなたのニーズに最も適していますか？無期限に借りたり、購入したりする方が有利ですか？購入することにした場合、家の購入に関連する初期費用（頭金、申請および取引手数料、不動産業者の手数料、さまざまな手数料など）を取り戻すのにどのくらい時間がかかりますか？さらに言えば、あなたはあなたが興味を持っているタイプの物件を快適に買う余裕がありますか？幸福の追求には、住宅ローンの支払いの遅れを強調したり、24時間年中無休で債務に消費されないようにすることは含まれていないと安全に推測できます。

あなたがこれらの質問に答えた後、あなたは住宅ローンの貸し手に近づく前にあなたにとって何が財政的に実現可能であるかについての考えを持ちたいと思うでしょう。また、住宅ローンの事前承認を行うかどうかを決定する前に、貸し手がどのように「人々のサイズを大きくする」かを知りたいと思うでしょう。最後に、購入を確定する前に、物件とその周辺地域を徹底的に調査するための手順をしっかりと理解する必要があります。

この記事（初心者向けの不動産投資に関するシリーズの最初の記事）では、これらすべての質問に対する答えを探ります。

家を所有することはあなたが早く引退するのを助けるかもしれません。

家に投資することがあなたの経済的目標を達成するのにどのように役立つか

家を所有するということは、頭を横たえたり、庭を植えたり、家族の写真を飾ったりする場所があるだけではありません。住宅は非常に現実的な金融資産であり、ほとんどの人にとって純資産の大部分を占めています。このように、家の価値は、人が彼または彼女の経済的目標のいくつかをより

簡単に達成するのを助けるために活用されるかもしれません。

早く引退したいと思いますか？多くの人があなたが早く引退することを決めます。

彼らが他の方法でできたよりも早く退職するのを助けるために、彼らの家でリバースモーゲージを取り、年金および/または他の退職後の収入を補うため。または、中小企業を始めて、名札とタイムレコーダーを風に投げて、あなた自身の上司になりたいかもしれません！あなたの家の資本（すなわち、家の市場価値から未払いの住宅ローン債務を差し引いたもの）に対して借りることは、あなたがそのような努力を始めるのに十分な資本を調達するのを助けることができます。あなたがあなたの家に築き上げた公平性を利用するもう一つの方法は

、あなたの子供のために大学に資金を提供することです（もしあれば、またはいつかしたいです）。

ただし、金銭的なメリットはさておき、住宅に投資するかどうかを決定する前に考慮すべき他の非常に重要な要素があります。たとえば、資金調達は莫大なコミットメントであり、あなたが非常に裕福でない限り、あなたはあなたの居住地の支払いのために15-30年の住宅ローンを借りることを期待することができます。また、発生するすべてのメンテナンスの問題については、お客様が責任を負います。おそらく最も重要なことは、あなたが購入する家はあなたのアイデンティティの不可分の一部になるでしょう、そしてあなたはあなたが選ぶどんな財産もあなたが長期間あなた自身を見ることができるものであることを確認しなければなりません。

家を借りるのか買うのか（賛否両論）

家を借りるよりも家を買うほうがいいと言う不動産「達人」が不足することはありません。この効果に対する一般的な議論は、所有権に伴う大きな税制上の優遇措置のために、家を買うことは長期的に借りるよりも安いということです。また、その賃貸は「お金を捨てる」ようなものです。

実際、現実はもう少し複雑です。第一に、持ち家に関連する税制上の優遇措置は、そうかもしれませんが、すでに家を所有するためのより高いコストに織り込まれています。固定資産税と住宅ローンに支払う利子が税控除の対象にならない場合は、住宅価格が現在よりもはるかに低くなることを確信できます（所有の総コストが非常に高くなるため）。

さらに、長期的には賃貸が購入よりも常に高いというのは事実ではありません。実際、一部のコミュニティでは、特定のタイプの物件を借りる方が安い場合があります。賃貸があなたにとって最悪のことではないかもしれないという良い兆候は、あなたが快適に暮らしながら、あなたの収入の10パーセントを一貫して節約することができるかどうかです。あなたが家の所有権と密接に関係する多くの責任（財政的およびその他）に煩わされることを望まないタイプの人であり、IRAに投資するのに十分なお金をかき集めることができる場合は401（k）s、および/または他の退職志向の金融証券、そして賃貸は実際にはあなたにとってより良い選択かもしれません。

何年もの間、自分を土地に固定しなかったということもあります。賃貸人は、

家を売る煩わしさを心配することなく、好きな場所で拾い上げて行くことができます。確かに、対処すべきリース契約があるかもしれませんが、これらは長期住宅ローンよりもはるかに簡単に調整できます！さらに、住宅所有者が急いで別の地域に引っ越すことを決定した場合、彼または彼女がタイムリーに買い手を見つけるという保証はなく、そのような買い手がそのような

価格を喜んで支払うという保証もありません。（少なくとも）住宅所有者の損失をカバーします。

賃貸は必ずしもあなたのお金を捨てるわけではありません。

ただし、賃貸には、注意が必要な非常に重要な欠点が1つあります。つまり、インフレに対して脆弱なままになります（つまり、時間の経過に伴う価格の一般的な上昇と、それに続くお金の購買力の低下）。あなたが家賃管理されたアパート、家、または他の

財産に住んでいない限り、あなたの家主はあなたがあなたのリースを更新するたびに家賃を上げることを選ぶでしょう。意志）時間の経過とともに。逆に、毎月の住宅ローンの支払いは固定金利に設定され（固定金利のローンを利用する場合）、インフレの被害にさらされることはありません。住宅所有者の保険、固定資産税、および維持費はありますが、これらの費用は毎月の住宅ローンの費用と比較してはるかに小さいです。

住宅所有者の取引費用の準備

すべての長所と短所を比較検討した後も家を購入することにコミットしている場合は、そのような

投資が今後数年間、あなたの前であっても、財政的浪費の準備を始める時が来ました。特定のプロパティを偵察し始めましょう！あなたが銀のスプーンを

口に入れて生まれたのでない限り、持ち家に関連する初期費用はあなたを腸へのパンチのようによろめかせることになるでしょう。しかし、

過去9か月のトレーニングを費やしたボクサーがタイトル試合の初期の後退を乗り切り、最終的には対戦相手より長持ちして勝利を収めることができるのと同じように。それで、また、賢明な初めての住宅購入者は、住宅所有の莫大な予備費用を乗り切ることができます。

準備が必要な手ごわい取引費用には、検査料、住宅ローンの取得に関連する費用（申請料、信用報告料、査定料など）、タイトル保険、引越し費用、不動産業者の手数料などがあります。そして、

多くの貸し手が必要とする住宅ローンのポイント（つまり、ローン総額の1〜2パーセントを実行できる前払いの住宅ローンの利息）を忘れないでください。かなりの頭金に加えて、そのような多額の支出の後、ほとんどの労働者階級の人々が彼らの財政を取り戻すのに3年から5年かかるでしょう！少なくともこれほど長く住んでいるのが見えない家を買うことを考えるべきではないのはこのためです。

一般的な概算として、住宅ローンの取得に関連する取引コストは、あなたの家の総価格の約16パーセントを実行すると予想できます。¹したがって、損益分岐点を達成するために、売却する前に少なくともこれだけ投資を評価する必要があります。過去35年ほどの間、不動産市場全体の平均年間収益率は約9％でした。これは非常に良いことです！²

取引費用を払った後、おそらく長い（経済的な）冬に落ち着く必要があるでしょう！

ただし、これには予測できない市場の変動が含まれ、短期的に重大な損失が発生する場合があります。家を購入し、1、2年後に荷降ろしを試みると、不動産市場が時間の経過とともに享受する準備ができているというゆっくりではあるが着実な評価を逃してしまいます。また、そもそも住宅購入の取引コストから回復しようとしながら、ダウンマーケットで売り手として立ち往生する可能性を高めます！

あなたの財政を正直に評価する

最初の家の購入に伴う取引コスト（前のセクションで説明したように、約16％）を一般的に理解したら、実際に費やすことができる金額を決定するために、数値の計算を開始します。あなたは噛むことができる以上に噛み付いてしまうことを望まないでしょう、あるいはあなたはあなたがあなたの投資を楽しむのに十分長く家にいることはめったにないほど支払いに追いつくためにあなた自身が非常に働いていることに気付くかもしれません！だから、鉛筆と紙、またはより技術に精通した予算作成ソフトウェアを取り出して、あなたの財政状況を正直に見る準備をしてください：

あなたの消費習慣を正直に見てください。

まず、毎月の費用を集計します。このような費用には、食料品、水道と電力、ケーブルまたは衛星テレビの請求書、インターネット、外食や映画鑑賞などの余暇の費用が含まれますが、これらに限定されません。次に、毎月の総収入に10パーセント（退職後の貯蓄にすでに割り当てられているはずの毎月の収入の最小額…）を掛けて、その答えを毎月の総支出に追加します。最後に、この合計費用数を総月収から差し引きます。

これは、住宅の合計価格（マイナス）に基づいて必要となる毎月の住宅ローンの支払いを計算することにより、特定の不動産を購入できるかどうかを見積もる際のベースライン比較として使用する金額です。頭金）と貸し手の金利。後で、不動産のリストやWebサイトを積極的に検索しているときに、本当に気に入っている物件に出くわすかもしれませんが、毎月の住宅ローンの費用は、価格帯から少し外れたものとして計算します。それが起こった場合、すぐに心を失うことはありません！まだ検討していない要素がさらに3つあります。

そもそも、物件の上場価格が物件の実際の時価と同じになることはめったになく、不動産の最終的な売却価格は上場よりも低いことがよくあります。³また、固定資産税と住宅ローンに支払う利子は税控除の対象となることを忘れないでください。したがって、 W-4 （または 1040-ES）を 更新するだけです。 あなたが自営業の場合）、あなたはあなたの納税義務を減らし、あなたがちょうど手の届かないと思った理想的な家の住宅ローンを快適に買うのに十分なあなたの月収を増やすかもしれません。それだけでは不十分な場合でも、毎月の支出習慣を見直し、ベルトを締めて軽薄な支出をなくすことで、物件を購入できる可能性があります。（結局のところ、マクドナルドの領収書が少なくなることを望んでいないと正直に言うことができる人は私たちの中には多くありません！）

市場価値を理解する

検索を開始すると、最終的に家を選択する前に、数十の潜在的な住宅候補にさらされる可能性が高くなります。これらの物件のリスト価格と最終販売価格を常に把握してください。このようにして、住宅の実際の市場価値と、多くの売り手（およびその代理人）が初めて住宅購入者に押し付けようとするマークアップされた定価との違いを直感的に理解できるようになります。

あなたの家の頭金を決定する

一般的に言って、最初から家の総購入価格の少なくとも20パーセントを支払うことは良い習慣です。⁴それができない場合、ほとんどの貸し手はあなたに民間住宅ローン保険に加入することを要求します。彼らは、何らかの理由で買い手がローンをデフォルトした場合に、住宅ローンの金額よりも価値の低い資産に縛られることから身を守るためにこれを行います。⁵

それはすべて問題なく、彼らにとっては良いことですが、今では、貸し手が夜によりぐっすり眠れるように、年間数百ドルの追加料金を支払うことを心配する必要があります。このため、住宅ローンを利用する前に、20％の頭金を支払うのに十分な貯蓄ができるまで待つことを強くお勧めします。これが絶対にできない場合で、 PMI ポリシーに固執していることに 気付いた 場合は、家の総額とローンの残高に注意してください。未払いの残高は、時間の経過とともに支払いを行うと減少するはずです。80％以下になったら、貸し手に連絡して PMI を破棄することができます（通常、最初に評価の支払いを求められます）。

一部の購入者は、住宅ローンを借りるときに20％以上を下げることを選択します。いくつかの個人金融アドバイザーはこのアプローチに反対し、買い手は高性能の金融証券（例えば、株式、債券、投資信託）に余分なお金を投資することによって住宅ローンに発生する利子を相殺するのに十分以上の利益を得る立場にあると考えます。代わりに。たとえば、住宅ローンが8％の固定金利で利息を発生させ、平均10％の収益を上げる高利回りの投資信託にお金を投資すると、2％の利益が得られます。単にあなたの住宅ローンにもっとお金を払うことによって逃した。

ただし、すべての投資信託目論見書はあなたに言う義務 があるので ： 過去のパフォーマンスは将来の結果を保証するものではありません 。株式市場と不動産市場の歴史的な平均上昇率は年間約10％ですが

、その時間枠にはいくつかの壊滅的な金融の混乱が含まれていることを覚えておくことが重要です。この記事を読んでいるほとんどの人はおそらく1929年の株式市場の暴落に出会っていなかったでしょうが、1980年代後半から1990年代初頭にかけての日本の不動産バブルはどうでしょうか。それが少し曖昧に思えるなら、同じ時期にウォール街を揺るがしたジャンク債の危機を忘れないでください。そして、誰が私たちの最新の金融ジェットコースターを忘れることができ

ますか：2007年に始まった住宅市場の崩壊？

私はあなたを怖がらせるためにこれらの歴史的な金融の山火事については言及しません。実際、このような経済問題にもかかわらず、株式市場と不動産市場は依然として投資家に平均年間約10％の収益を上げていることを知っておく必要があります。長期に投資する場合、時折金融界を揺るがす急激な景気後退について（それほど）心配する必要はなく、困難な時期を乗り越えて良い時期を楽しむことができます。

しかし、「ダウン」市場の厄介な点は、タイミングを合わせるのが非常に難しいことです。さらに、住宅ローンをより早く返済するのではなく、通常よりも多くのお金を金融証券に投資することを選択した場合、これらの不況の1つに陥り、最終的に損失を被る可能性があります。したがって、より安全な方法は、通常どおりに長期金融証券（IRA、401（k）sなど）に定期的に投資することですが、幸運なことに住宅ローンをより早く返済することを真剣に考えてください。できる。

さらに、住宅ローンを借りる前に不動産とその周辺地域を徹底的に調査した場合（もう少し詳しく説明します）、時間の経過とともに不動産の価値が高くなることが合理的に期待できます。その場合、あなたは（あなたが良い財産保険を持っている限り）あなたの家でより早く公平を築くことによってのみ利益を得る立場にあります。そして忘れないでください：前もって家にもっとお金を置くことはより少ない借りることを意味します—そしてそれは 常に 良いことです！

説明のために、次の2つのシナリオを検討してください。

まず、年利5％で、10万ドルの住宅に対して利息のみ（またはゼロマネーダウン）のローンを組んだとします。そのため、住宅ローンの最初の年に、最初に借りた元本（$ 100,000）に対して$ 5,000の利息が累積され、合計負債は$ 105,000になります。これは、最初の12

か月だけで行う住宅ローンの支払いごとに、420ドルがローンの利息に充てられることを意味します（5,000ドル/ 12か月= 416.67ドル）。言い換えれば、毎月の住宅ローンの支払いが540ドルの場合、支払いの約78％は、借りた金額の返済に充てられません。

また、 PMI ポリシーの追加費用を考慮する必要があることを忘れないでください（家を20％未満で購入したため）。上記のシナリオでは、一般的なポリシーでは月額約40ドルかかります。したがって、実際には、毎月の住宅ローンの540ドルの金額の85％（420ドル+40ドル= 460ドル、または540ドルx.85 =約460ドル）を利息と保険料で

支払うことになります。あなたの家。そしてそれは（固定資産）税の前です！

ここで、前払いで20％の頭金（$ 20,000）を支払った後、同じ$ 100,000の家を年利5％で購入したとします。つまり、貸し手から80,000ドルを借りるだけでよく、住宅ローンの最初の年には、前の例よりも1,000ドル少ない利息、つまり4,000ドルを支払うことになります。そのため

、同じ毎月の住宅ローンの支払いである540ドルの62％だけが、最初の年のローンの累積利息の支払いに費やされます（4,000ドル/ 12月=約333ドル、および333ドル/ 540ドル=約。.62）。

さらに、あなたはあなたの家に少なくとも20パーセントを支払うことを選んだので、あなたは PMI ポリシーの面倒（そして費用）について心配する必要はありません。つまり、これは、最初の「利息のみの住宅ローンの確保」の分身とは対照的に、最初の年に住宅ローンの元本を返済するために費やされる苦労して稼いだお金の合計23パーセントの違いです。シナリオ。何よりも

、毎月の住宅ローンの支払いは、未払いの残高の合計が年々減少するため（固定金利で借りた場合）、借りている元本の返済にますます費やされるようになります。

ご覧のとおり、借りている金額を返済し、との関係を終了するために、最初から住宅ローンの貸し手に支払う金額を減らすのが賢明です（しゃれは意図されていません）。ローンプロバイダー—できるだけ早く。貸付機関は慈善家によって運営されておらず、そのような組織があなたの経済的運命を支配することを長く許可すればするほど、あなたが忘れた場合に水曜日の夜に利息の蓄積、手数料、そして嫌がらせの電話の面でより多くの悲しみを期待することができます支払い。 （Re： 「それはメールにあります、Guv'nah —私は貧しい飢えた子供たちにそれを誓います、私はそうします！」 ）

しかし、ローンオフィサーがお金を借りることに関連するマイナス面についてあなたに話すことを期待しないでください。これが貸し手が利益を上げる方法であるため、彼らはあなたにできるだけ長く彼らに借りがあることを望んでいます。次のセクションでは、住宅ローンのプロバイダーを動かす動機について詳しく説明します。

しかし、ローンオフィサーがお金を借りることに関連するマイナス面についてあなたに話すことを期待しないでください。これが貸し手が利益を上げる方法であるため、彼らはあなたにできるだけ長く彼らに借りがあることを望んでいます。詳しく説明します