洪水後に家主がすべきこと

前書き

災害後、保険が決済されるとすぐに、物件の修理や生活の再建を始めることができることがよくあります。洪水自体は、災害自体の移動とその後のクリーンアップがいかに遅いかによって異なります。洪水の後、あなたは何をすべきですか？そして、あなたの賃貸物件が洪水に見舞われた後、あなたは家主として何をすべきですか？手順は似ていますが、まったく同じではありません。

浸水した物件。

ジョン・クロストン、CC BY-SA 2.0、ウィキメディア・コモンズ経由

損傷を評価する–安全になったら

到着時に最初にすべきことは、ブレーカーボックスの電源を切ることです。これにより、ダウンした電力線や電気コードが水と接触して感電死するのを防ぎます。電気技師が安全であると言うまで、電源を切ったままにします。ガスも止めてください。

次は状況を評価することです。実行する必要のある作業の量は、洪水の水深または到達した高さによって異なります。物件の外観と内装の状態をたくさん写真に撮りましょう。水がどれだけ深いか、または深かったかを示す写真による証拠が必要です。壁に線を引き、巻尺でその深さを確認します。

1インチほどの深さの水は、少なくともカーペットを交換する必要があることを意味します。水深が1インチを超えると、少なくともカーペットと幅木を交換する必要があります。

6インチの深さで、アプライアンスは確かに影響を受けます。キャビネットのライザーは濡れている可能性がありますが、すべてのキャビネット自体が濡れているわけではありません。ライザーを取り外す場合は、濡れた床にキャビネットを置かないように注意してください。

18インチの深さでは、コンセントが影響を受けます。この時点で、HVACシステムも損傷する可能性があります。浮いた泥やがれきは取り除く必要があります。

床から2〜4フィートの深さの水は、少なくとも石膏ボードの下のレベルを交換する必要があります。シートロックの一番下のシートを切り取って浸水したレベルまで交換するのではなく、単にシートロックの一番下のシートを交換する方が人件費が低くなります。

4フィート以上の深さの水が家に氾濫するとき、それは大規模な仕事を必要とします。石膏ボードから電気配線まで、ほぼすべてを交換する予定です。

保険会社との取引を開始

洪水がニュースになっているかもしれませんが、あなたの保険会社はあなたの財産が洪水に見舞われたことを知りません—あなたは彼らに電話しなければなりません。できるだけ早く洪水保険の請求を提出してください。この保険は先着順なので、待ってはいけません。また、申し立てが処理されるまでにはしばらく時間がかかります。洪水に巻き込まれた人の数は、賃貸物件が全焼した場合よりもはるかに多くなる傾向があり、検査官を連れ出し、保険金請求を解決するプロセスが遅くなります。そしてそれは、全米洪水保険プログラムが関与しているときの氷河期のスピードは別としてです。彼らが資金を解放するのに数ヶ月かかることがあります。

標準的な財産保険は賃貸物件の洪水をカバーしていませんが、風害や倒木の文字通りの影響など、それらがカバーする損害がまだある可能性があることに注意してください。

保険会社と格闘している場合は、公的査定人を雇うことを検討してください。これらは、洪水による損傷にさらされたために寿命が短くなったHVAC機器のように、洪水の直後には明らかにならない損傷を評価するのに特に役立ちます。

再建が許可されない可能性がある場合でも、今すぐ保険金を請求してください。彼らはあなたに財産を乾燥させるための費用の支払いを開始するための前払いを得ることができます。

賃貸人に保険金請求をするように依頼しないでください。洪水による損害は補償されません。唯一の例外は彼らが洪水保険に加入している場合ですが、それはまれです。ほとんどの賃貸人は、家主が洪水保険に加入しており、それも彼らをカバーしていると想定しています。

以前の主たる住居から引っ越して賃貸物件に変え、以前にFEMAの援助を請求したために洪水保険に加入することが法的に義務付けられていた場合、洪水保険を維持する義務があります。ただし、退去時に賃貸人が入居する場合は、ポリシーを更新する必要があります。これにより、条件が変わる可能性があります。現在の条件を理解するために保険代理店に相談してください。そうすれば、実際に現金価値の保険契約を結んでいるときに、それが主たる住居ではなくなったために、代替価値があると思い込まないでください。このような情報は、あなたが思ったほど修理/再建のためのお金がないことを意味するかもしれないので、保険代理店に相談するのに十分な理由です。

物事を乾かし始める

この時点での目標は、ユニットをできるだけ早く乾かすことです。ユニットからできるだけ多くの家具や所持品を取り出して、物を乾かし始めることができるようにします。カビは2日以内に成長し始めるので、時間が重要です。今すぐ保険会社に連絡できない場合でも、物を乾かすプロセスを開始します。

このプロセスは、テナントによって開始される場合もあれば、テナントがあなたの承認を待っている場合もあります。テナントの所有物を捨てることは避けてください。ただし、ごみ箱やゴミ袋を自分で用意するのが賢明です。

保険会社は、損害を軽減するためにできるだけ早く行動を起こすようにあなたに要求するかもしれません。それはあなたが単に財産を保護するためにできるだけ早く水害を止めたいという事実とは別にです。全米洪水保険プログラムでは、カビによる損傷をカバーしていないため、できるだけ早く物件を乾燥させることをお勧めします。しかし、あなたは財産を乾かし始めるために何をすべきですか？

それは、濡れたカーペットとその下にあるパッドをできるだけ早く取り除くことから始まります。コンクリートスラブをウェットバキュームして、できるだけ多くの水を吸い上げます。水がベースボードの上に上がった場合は、4フィートのラインでシートロックをカットします。アプライアンスを移動して、アプライアンスの後ろのベースボードが乾くようにします。キャビネットベースを取り外した場合は、まだ濡れている床にキャビネットが残らないように、キャビネットをレンガの上に置きます。ファンを呼び込み、電源を入れます。すべてのシーリングファンをオンにします。

作業中にドキュメントを生成する

電源を切ったり、ファンを部屋に移動したりするなど、行ったことを詳細にメモします。テナントにこれまでに何をしたかを尋ね、それを書き留めて法的記録を作成します。

アジャスターが到着する前に建物にあったことを証明するために、建物にあったものの写真を撮ります。大洪水を引き起こした嵐がおそらく屋根を損傷したので、屋根の写真を撮ることを忘れないでください。

領収書を保存します。これらの費用は事業費であるため、保険の有無にかかわらず領収書が必要です。建物を乾かすためにファンを借り、がれきを入れるためにごみ箱を借りる費用から始めることができます。

カーペット、カーペットパッド、石膏ボード、キャビネットのサンプルを収集して、損傷のレベルを示します。保険査定人が最終的に物件に到着してそれを確認するときに、この証拠が必要になります。

物件内のテナントと仕事ができるかどうかを判断する

テナントがユニットに留まることができるかどうかを判断します。そこにないことには利点があります。物件が空いている場合は、できるだけ早く賃貸可能な状態に戻すために必要なことは何でもできます。これは、水深が2フィートを超える場合に必要になる可能性があります。

賃貸借を解約する場合は、テナントやその所持品を回避して修理する必要はありません。また、あなたが修理をしている間、彼らがユニットから追い出されている間、彼らは家賃を払う必要はありません。

テナントが退去する必要がある場合は、賃貸借契約に従って賃貸借を終了してください。あなたは彼らに必要な通知をしなければなりません。テキサス州では、必要な通知は5日です。あなたは彼らの保証金を返還し、彼らの家賃をその物件が住めなくなった日付まで返還しなければなりません。家主は、洪水のために避難した場合、テナントがホテルに滞在するための費用を法的に支払う必要はありません。あなたがプロパティを修理/リハビリしている間どこかにとどまるために彼らに支払うことに関する規則はあなたのリースに依存します。家主が別の場所に滞在しているため、家主がホテルの費用を支払うことはおそらく財産保険ではなく、自然災害による賃貸収入の損失をカバーする場合としない場合があります。

誰かが本当にその物件を愛しているなら、その物件が居住可能になったら、あなたは彼らに最初の拒否権を与えることができます。しかし、それがいつになるかわからないかもしれないという点で、あなたは正直である必要があります。そして、ひどい場合には、それはまったく不可能かもしれません。

大規模な修理を開始する前に、すべての情報を収集してください

再構築を開始する前に、プロパティが以前に浸水したかどうかを確認してください（まだわからない場合）。繰り返し洪水が発生した場合は、再構築後に保険をかけることができない場合がありますが、バイアウトの対象となる場合があります。または、再建の条件として洪水保険を購入することが法的に義務付けられている場合があります。

再建を始める前に学ぶべきもう一つの情報は、あなたが別の時に洪水から財産を保護するための措置を講じる必要があるかどうかです。これは、家の周りのグレーディングの変更から、バリアの設置、配管や電気接続の変更まで多岐にわたります。またはそれは家を上げる命令を意味するかもしれません。

電気システムが洪水で損傷した場合でも、次のシステムで交換する必要がないように変更された場合でも、電気システムの交換許可を取得する必要があります。幸いなことに、多くの法域では、このような修理の承認が迅速化されています。ただし、プロパティの修復にお金を注ぎ始める前に、他にどのような許可とレビューが必要かを確認する必要があります。

何を修理または交換する必要があるかについての初期見積もりを取得します。修理が資産の税査定額の半分以上の価値がある場合は、建物をコードに準拠させる必要がある場合があります。その事実だけでも、リノベーションプロジェクトへの取り組み方が根本的に変わります。改修費用が高すぎる場合は、物件をそのまま他の投資家に売却することをお勧めします。または、最初に入れる価値のないすべての高級設備で再構築することもできます。

洪水の水が深いときは、2x4にそれを消化することを期待してください。

タマラ・フィルハイト

修理を開始する

損傷の重大度を文書化しました。プロパティを乾燥させるための最初の手順を実行しました。物件の修理を許可するかどうかや、改修に費用がかかりすぎるかどうかなど、修理を開始する価値があるかどうかを判断しました。今、あなたは実際の仕事をするために助けをもたらす必要があります。洪水被害に対処するための経験（および専門知識）を持っている請負業者のみを雇ってください。この同じ専門知識が、支援のために連れてこられた下請け業者にまで及ぶことを確認してください。