セルフストレージビジネスで利益を上げる方法：はじめに

私たちの美しく手入れされたセルフストレージビジネス。

たぶんあなたは私のようで素晴らしいキャリアを楽しんだのかもしれませんし、あるいはあなたはただ別のタイプのビジネスを始めることを探しているのかもしれません。

土木技師としての25年間、私は多くの事業主、開発者、起業家と仕事をしましたが、彼らのほとんどは私が望むライフスタイル、柔軟な勤務スケジュール、収入を持っていませんでした。時間とお金の両方を持っていた一人の男がいて、彼はセルフストレージビジネスを所有していました。彼の私のオフィスへの訪問は私の人生を変えました。その訪問から私が学び、後に真実であると直接経験したことを共有させてください。

セルフストレージ所有権のメリット

あなた自身の上司になりましょう：また、ほとんどの企業と比較して従業員はほとんどいませんし、日常的に対処する企業政治もありません。セルフストレージはマネージャー主導のビジネスです。
柔軟な勤務スケジュール：エンジニアリングビジネスでフルタイムで働き続けることができました。それからある日、私はエンジニアリング収入を取り替えて、引退することができました。現在、私のマネージャーは私の3つのセルフストレージの場所で日常業務を行っていますが、私は全体像を把握し、オフィスで時々仕事をしています。
あなた自身の未来と安全を管理する：エンジニアリングビジネスの所有者としてさえ、私は何時間もドルを取引していました。そして、その日の十分な時間は決してありませんでした。セルフストレージは、すべてのシリンダーで実行すると、ある種の残余所得を生涯にわたって提供します。そして、あなたはずっと公平を築いているので、準備ができたら退職後の収入を得ることができます！
成長の機会と限られたリスク：私は一生懸命働きたいと思っていましたが、すでに達成したことすべてを危険にさらしたくなかったので、成長する業界、高い利益、高い成功率を探しました。私のようにセルフストレージ業界を調べてみると、セルフストレージはアパート、オフィスビル、工業所有権、小売りを含むすべての主要な不動産カテゴリーの中で長期的な収益率が高く、建設コストが低いことがわかります。

始める方法

最初の一歩を踏み出すことは最も難しい部分です。私は20年前に若い土木技師として最初のセルフストレージを設計しました。クライアントが詳細を教えてくれるまで、それが何であるかさえ知りませんでした。私はそれを設計し、都市計画およびゾーニング委員会によって承認されました。それ以来、私は多くの同様の施設を設計してきました。最近では、私が所有する2つのセルフストレージ施設を計画、設計、構築、運用し、カナダで最初の国際施設を建設しています。私は実際の経験から学び、毎日学び続けています。

最初のステップ

一部の人々は、セルフストレージは簡単で、多くの計画、時間、または自己負担のお金を必要とせず、常にお金を稼ぐとあなたに言うかもしれません。注意してください。真実からそれ以上のことは何もありません。50,000平方フィートの典型的な施設の場合、約40万ドルから50万ドルの自己資金を投資し、銀行から300万ドルから500万ドルを借り、最初のユニットを借りる前に数百時間を個人的に費やします。しかし、適切に計画され、運営され、資金提供された施設は、非常にやりがいがあり、収益性の高いビジネスになる可能性があります。

サイト選択

場所、場所、場所。これは、セルフストレージビジネスの成功において最も重要な唯一の要因です。1日あたりの平均交通量が10,000台以上で、1日あたりの平均交通量が20,000台以上の道路上の物件を探すことをお勧めします。あなたの地元の不動産業者、銀行家、都市計画家、および他のセルフストレージオペレーターからのすべての人と話し始めてください。

各プロパティは一意であり、すべての町には通常、特定のプロパティに収まるストレージの量に影響を与える特定のゾーニング規制があります。通常、1階建ての建物の場合は4〜5エーカー、多層の建物の場合は2エーカーが必要です。多くの場合、建築メーカーは無料で予備レイアウトを行います。

設計

適切に設計された施設には、エンジニアと建築業者を早い段階で関与させることが不可欠です。また、業界誌を読んだり、既存のセルフストレージ施設を訪れたりすることで、すばらしいアイデアを得ることができます。設計プロセス中に、施設のマーケティングも開始する必要があります。

規制当局の承認

必要となる詳細や計画を過小評価しないでください。多くの場合、ほぼ完全な建設と用地計画が必要になります。規制当局の承認を得るのにかかる時間を過小評価しないでください。これは、妥協が必要になることが多い重要な段階です。次の6か月間追加料金を支払う必要がある場合でも、購入契約には12か月の期間が必要です。

建設

計画と建設ドキュメントが詳細であるほど、プロジェクトのコスト超過は少なくなります。すべての請負業者と単一の連絡先を持ち、現場で毎日利用できるようにする必要があります。誰もあなたと同様にあなたのお金と利益を保護しません。

運用、従業員、およびシステム

あなたの一番の資産はあなたの従業員です。私たちは、土曜日に働くために1人のマネージャーとパートタイムの従業員で50,000平方フィートの施設を運営しています。従業員のスキル、スピーキングとライティングの能力、常識に基づいて従業員を雇い、最後にセルフストレージの知識を身に付けます。ワークフローをスムーズにするためのシステムと手順を作成する初日を開始します。何年にもわたって複数の雇用者がいることを忘れないでください。そのため、書面による文書化が重要です。

マーケティングと販売

あなたのマーケティングはあなたのサイトが開くずっと前に、サイトの選択とデザインから始めるべきです。これは前にも言いましたが、もう一度言う価値があります。私たちの賃借人の90％は、インターネットや既存の顧客からの紹介によって私たちを見つけました。最後の10％は、残りのマーケティングと広告によるものです。しかし、最後の10％は、均等にするか利益を上げるかの違いを意味する可能性があります。そして、彼らがあなたの店に入ってきたからといって、彼らが借りるという意味ではありません。セルフストレージマネージャーの大多数は注文を受ける店員であり、一部は注文を受けるカスタマーサービスエージェントです。優れたマネージャーは営業担当者です。

最初にすべき9つのこと

個人的なレビューを行って、知識、十分な時間、お金、または素晴らしいスタートを切る機会があることを確認してください。
地元または州のセルフストレージ協会に参加して、会議に参加してください。
InsideSelf -Storage や Mini-StorageMessenger などの業界誌を購読してください。
土地を購入したい町のゾーニングと湿地の規制を読んでください。町のエンジニアやプランナーと会って、セルフストレージ施設の許可プロセスについて話し合ってください。
土地の検索を手伝ってくれる商業用不動産業者を見つけましょう。
あなたの銀行家と会い、セルフストレージローンについて尋ねてください。
地元のエンジニアと会って、サイトの設計と承認の大まかな時間枠を取得します。
通りすがりのすべてのセルフストレージ施設に立ち寄り、所有者と話してください。あなたがあなた自身の会社を始めることを考えていることを彼らに知らせてください。一部の所有者は多くのことを言うのを嫌がりますが、多くの所有者はあなたにたくさんの有用な情報を喜んで提供します。
あなたのコミュニティの施設をチェックしてください。貴重な情報をすぐに学び始めることに驚かれることでしょう。

現実的なスケジュールを設定する

私が建てて現在所有している3つの施設は、最初に建てようと決めてからドアを開けるまでの平均で2年でした。これは遅いように見えるかもしれませんが、かなり速いです。

まず、ニーズに合った土地を見つけて、購入するオプションについて交渉する必要があります。
次に、エンジニアはプロジェクトを設計し、地方自治体の理事会から承認を得る必要があります。
規制当局の承認後、より詳細な設計を行う必要があります。
次に、請負業者を選択する必要があります。もちろん、施設を建設する必要があります。

あなたがあなたのタイムスケジュールについてより現実的であるほど、あなたはよりよく準備され、そして確かにそれははるかにストレスが少なくなるでしょう。

販売したすべての製品で100％の利益を上げることができます。

4番目のことは全米リアルター協会加入者に関係しています。不動産業者は、エンジニア、ゾーニングの専門家、または開発の専門家ではなく、物件をセルフストレージ開発に適さないものにする可能性のある詳細を知っている場合と知らない場合があります。プロパティがあなたのニーズに適していない場合、彼らはいかなる方法でも責任を負いません。あなたはあなた自身のデューデリジェンスをする必要があります。彼らが提案する最低オファー価格を満たす必要はありません。

5.従業員

5番目は従業員に関するものです。取引が変更されたときに動揺するのは人間の本性です。面接の段階では、マネージャーの職務、職務、および会社の方針について非常に具体的にする必要があり、書面で行う必要があります。面接はカフから非公式に行われることが多すぎます。優れた将来のマネージャーは、ビジネスパーソン、ピープルパーソン、そして自発的になる前に、セルフストレージで働いたことがないかもしれません。そして、彼らがそうだと言ったからといって、それは真実ではありません。

採用後の転職や説明さえも混乱を招きます。日中は個人のソーシャルサイトにコンピュータを使用しないなどの常識と思われることでも、会社のマニュアルに記載する必要があります。セルフストレージマネージャーは、オフサイトマーケティング、清掃、支払い遅延の要求、経理、メンテナンスなど、さまざまな取引のジャックである必要があります。採用される前に、あなたとあなたのマネージャーが理解すればするほどよいでしょう。あなたのマネージャーはあなたの一番の資産です！

6.セルフストレージビルメーカー

第六に、セルフストレージビルメーカーに関連しています。それらは無料の概念的な用地計画を提供しますが、これらの計画は多くの場合、すべての土地の特徴とゾーニング規制を考慮していません。信頼できる製造業者は、彼らの計画が出発点であるとあなたに言うでしょう、そしてあなたは通常、地元のゾーニング規制に精通し、土地についてのより多くの詳細を持っている地元のエンジニアによる詳細な用地計画を必要とします。

7.あなたの仕事

従業員を教育し、教えるのはあなたの仕事です。電話を鳴らして見込み客をセルフストレージ施設に立ち寄らせるのはあなたの仕事であり、マネージャーは彼らにユニットを借りる仕事です。

8.視線

最後に、視線に関連します。最も見落とされている基本的なサイト計画の問題の1つは、提案された私道の視線の要件です。通常、商業開発には適切な視線を提供する必要があります。これは安全上の問題であるため、満たされない場合、差異や承認を得るのは困難です。これらは通常、既存のトラフィックの速度（制限速度ではない）に基づいており、250フィートから350の範囲で開始し、1000フィートを超えてトラフィック速度を上げます。必要な視線が提供できないことに気付く前に、計画が順調に進んでいるのを見てきました。私は退屈なことを知っていますが、私の中の土木技師はそれを助けることができませんでした。

7つのFAQへの回答

セルフストレージのバックグラウンドはありません。成功するビジネスを構築できますか？

はい、できます。実際、米国の50,000のセルフストレージ事業の大部分は、自分のストレージ施設しか所有していない個人によって所有されています。彼らはあなたや私と同じように、セルフストレージのバックグラウンドを持たずに始めました。セルフストレージの素晴らしいところは、ほとんどのビジネスに比べて複雑ではないということです。調査といくつかの支援があれば、ほとんどの不動産ビジネスや他のビジネスよりも低コストで、リスク率が非常に低いビジネスを構築できます。

そして何よりも、それは多くの企業が決して生み出さない最も重要なものの1つを生み出します。それは、一生、あるいは何世代にもわたって続くことができる残余のプラスのキャッシュフローです。そして、その楽しみ！セルフストレージを開始する最良の方法は、実績のあるシステムを使用することです。この記事の最後にある保管機関の機会を確認してください。

セルフストレージを構築するために必要なお金（資本）はどれくらいですか？銀行は私にいくら貸し出しますか？

通常、開発費の15〜35％が必要であり、銀行が残りのローンを提供します。お住まいの地域の市場と経済、ビジネス経験と信用格付け、個々の銀行、その他の要因によっては、ローエンドとハイエンドの両方に例外があります。

構築にはどれくらいの費用がかかりますか？

考慮すべきコストの主な領域は3つあります。1つ目は、建設前のコスト（またはローン前のコスト）です。これらには、サイト計画および規制当局の承認のためのエンジニアリングコストが含まれます。ローン申請の銀行手数料（ローン申請手数料またはポイント、鑑定料など）。と土地オプション料金。これらの手数料はプロジェクトの資本の一部と見なされることがよくありますが、銀行は町が承認したプロジェクトまたは銀行ローンの手数料を前払いしないとローンを提供しないため、通常はこれらの手数料を自己負担で支払う必要があります。

町があなたのプロジェクトを承認するという保証はないので、これは危険にさらされているお金です。したがって、最終的な設計された用地計画に多額の費用をかける前に、土地の「品質」（湿地、地役権、ゾーニング、およびその他の制限）と町とのデューデリジェンスを行うことが非常に重要です。多くの場合、地元の土木技師に不動産とゾーニングの規制を確認し、町で確認するための概念的な計画を提供するためにお金を払うことは、十分に費やされたお金です。通常、この最初の料金グループは、大きな問題が発生しない場合、25,000ドルから50,000ドルの範囲になります。

コストの2番目の領域は、土地と建設のコストです。これらの料金は、土地の価格、個々の土地の改良、およびセルフストレージ施設のサイズとタイプによって大きく異なります。土地は50,000ドルから数十万ドルまでさまざまです。個々の土地の改良は、サイト間で大きく異なります。

私は3つの施設を所有しており、それぞれに異なる特別な土地改良費用がかかりました。1つのサイトは、サイトの改善コストが低い砂と砂利で比較的水平でした。2番目のセルフストレージは傾斜した区画にあり、サイト全体に3〜4フィートの追加の充填が必要でした。ある不動産では、汚染のために20,000ドル相当の土壌試験が必要であり、州法および連邦法で義務付けられている土壌修復のためにさらに多くの土壌試験が必要でした。

私はあなたに建設のための単一の番号を与えるのは嫌いですが、それがあなたがいくつかの予備調査のために必要なものであることを私は知っています。したがって、個別の小包と提案された開発を検討する前に、私は1平方フィートあたり40ドルの数を使用します。これは基本的な金属製のセルフストレージの建物用であり、土地の費用、特別な土地の改良、または遭遇する可能性のあるその他の異常な費用は含まれていません。

このコストは、プロパティを選択し、地元の土木技師が概念的な配置計画を作成した後で調整できます。そして、最終的な詳細な用地計画が完成したら、より現実的なコストで建設見積もりを請負業者に提供してもらうことができます。発生する予期しない追加の請負業者の見積もりに15％を追加するのが一般的です。建設の3番目の領域は立ち上げ費用です。オフィス（およびサイト）の機器と備品を含めなかった場合は、ここに含めることを忘れないでください。

あなたはあなたの典型的な運営費（ローン、従業員、光熱費、税金など）と限られた賃貸収入であなたの新しいセルフストレージビジネスを始めるつもりです。あなたはあなたの手形を支払うのに十分な賃貸料ができるまであなたのビジネスに毎月お金を入れなければならないでしょう。これには、多くの要因に応じて、数か月から2、3年かかる場合があります。デューデリジェンスを行い、新しい保管施設が必要であると判断した場合は、交通量の多い適切な場所にあり、施設を十分に販売する準備ができていると、損益分岐点を大幅に短縮して利益を上げることができます。

繰り返しますが、私はあなたが数字を探していることを知っています。私が所有する3つの施設について、損益分岐点の3つの異なる賃貸期間があります– 1年未満、1。5年（そして、私がオープンしたばかりの施設では1年未満であると期待しています）各施設の従業員。この分野の多くの専門家は、損益分岐点まで2年間の予算を立てることを推奨しています。ローンの支払い後の2つの最大の運用コストは、従業員と固定資産税になります。早い段階で地元の税務査定官に会うか、あなたの町の他のどのセルフストレージ施設が税金を払っているのかを確認して、驚かないようにする必要があります。

未知のフェーズ1セルフストレージ（25,000 + -sf）の月額費用で、壁から外れると、約$ 15,000 +または–5kになる可能性があります。したがって、1ユニットあたりの平均レンタル料金を100ドルとすると、損益分岐点に達するには150ユニットをレンタルする必要があります。

何平方フィートを建てる必要があり、どのくらいの土地が必要ですか？

構築するストレージの量を決定する際に遵守する必要のあるビジネス理論がいくつかあります。1つは出口戦略を持つことです。通常、最も高いセルフストレージの売上高は、リートまたは他の大規模なセルフストレージオペレーターによって購入された施設に行きます。通常、彼らは40,000平方フィート以上の施設を望んでいます。あなたは、セルフストレージがその地域に適していることを証明するだけで、あなたがハードワークをした後に利益の大部分を稼ぐために大きな施設を引き付けるほど小さい施設を持ちたくありません。

これの例外は、あなたがあなたのセルフストレージビジネスをあなたがすでに所有している土地に建ててあなたの既存のビジネスオフィスを使い果たした副業を考えている場合です。通常の営業時間のオフィスがある場合、セルフストレージの賃貸料ははるかに速くなります（そして平方フィートあたりの賃貸料はもっと高くなります）。マネージャーに支払い、かなりの利益を上げ、すべての努力とリスクに支払うために、特定のプロジェクトのすべてのデューデリジェンスを完了するまで、40,000平方フィート（すべてのフェーズ）の予備見積もりを使用できます。

プロジェクト全体を1つのフェーズで構築する必要はありません。実際、フェーズ化を強くお勧めします。それはあなたに未賃貸のユニットの大量の供給を持つことの追加費用を節約します。 50,000 Sfプロジェクトは、特定のエリアのストレージニーズに応じて、2フェーズまたは3フェーズで構築できます。もちろん、重要なのは、お住まいの地域に必要な平方フィートを計算し、既存の平方フィートとすでに提案されているストレージ（ただし構築されていない）を差し引くことです。

ドローエリアから選択できる多数のセルフストレージ施設があるほとんどのエリアでは、半径3〜5マイルであり、需要は通常1人あたり4〜7平方フィートです。これらの要因は場所によって大きく異なります。あなたは地元のセルフストレージ鑑定士に電話して（彼らがセルフストレージ鑑定のバックグラウンドを持っていることを確認してください）、彼らが使用している番号を尋ねることができます。あなたの銀行は通常あなたのプロジェクトの鑑定を要求します、そしてあなたの銀行はあなたにこの地元の情報のために連絡する彼らの鑑定士の名前を与えるかもしれません。

必要な土地の量は、地域のゾーニング規制や特定の土地の特徴に大きく依存します。どちらも注意して早期にチェックアウトする必要があります。多くの場合、地元の土木技師の支援が必要になる場合があります。単一のゾーニング規制または湿地の帯は、資産をセルフストレージとして実行不可能にする可能性があります。

ゾーニングの制約、ユーティリティの制約、および良好な土地（奇妙な形状、湿地または水域、地役権、3％を超える急勾配がない場合）がない場合は、1階建ての地面の10,000 +または–sfの初期推定値を使用できます。土地1エーカーあたりのセルフストレージにアクセスします。そのような完璧な土地はないことに注意してください-少なくとも私はまだそれを見つけていません。

あなたが見たサイト計画の設計上の欠陥のいくつかは何ですか？

事務所はありません。
オフィスに販売エリアがない、または販売エリアが小さすぎる。
顧客のバスルームに簡単にアクセスできません。
顧客はオフィスに行くためにセキュリティゲートを通過する必要があります。
メインゲートを開かずに保管エリアにアクセスするための4フィートのマンゲートはありません。
アクセスキーパッドがゲートと整列していません。
工業団地または邪魔にならない場所にあります。
24フィート未満の建物間のスペース。
より大きなアクセスドライブを提供できるプロジェクトの外部に配置されていない、より大きなユニット（特に車のストレージユニット）。
十分な造園が提供されていません。
オフィスに窓や小さな窓はありません。
N0または不十分なサイト照明。敷地入口のライトがいい感じです。
道路からは見えないストレージユニット。
セキュリティ対策はありません。
多くの行き止まりに。
レイアウト不良によるユニットの損失。
小さなユニットがないか、ユニットサイズのバリエーションが不十分です。
ロッカー（4'x 4 '）ユニットはありません。
町の承認を得るために、いくつかの建築的特徴が実際に金属製の建物をより目立たせ、魅力のないものにします。
申請者が承認のために委員会に戻ることを要求する承認された計画にはフェーズが提供されていません。
申請者が承認のために委員会に戻ることを要求しない計画にないサイト看板。
タウンロードの私道の幅や半径を小さくします。最小半径は25フィート、推奨入口半径は45フィートです。
RVへのアクセスは十分な大きさではありません。

ドアを開けるときに知っておくべき最も重要なことは何ですか？

人々があなたがビジネスにオープンであることに気付くには時間がかかります、そして今行われたマーケティングは他のどの時間よりも報われるでしょう。
今こそ、一貫したマーケティングルーチンを開始するときです。
見込み客が価格を尋ねる最初の、そしてしばしば唯一の質問は普通です。これは何の意味もありません–それは単に彼らが尋ねることを知っている唯一の質問です。価格はほとんどの人が借りる主な理由ではありません。
あなたはあなたのクライアントに知らせることができるようにあなたの施設のユニークな販売機能と利点を今日開発する必要があります。
うまくいけば、開く前にWebサイトがありますが、そうでない場合は優先してください。
レンタルするには「ユニットを見せて」ください。
あなたは専門家であり、見込み客が彼ら自身の結論に達するのを助ける必要があります–あなたは単に彼らに言うことはできません。
あなたはレンタルまたは予約のために見込み客に尋ねる必要があります。
あなたは人々の反対意見とこれらの反対意見に対する解決策を学ぶ必要があります。