ホテルのメモを購入する前に行う必要のあるデューデリジェンス

ホテルのメモを取得または投資を検討していますか？ホテルは商業用不動産ですが、ホテルのノートへの投資は、ノートを購入するだけでなく、不動産を取得するためにも異なります。このため、ホテルのメモを購入する前に、広範囲にわたるデューデリジェンスを行う必要があります。これは完全なデューデリジェンスリストではありませんが、ホテルノートの購入プロセスの良いスタートです。

1.ホテルの物理的なウォークスルーを実行します

投資家がホテルの手形を購入するとき、彼らは手形と不動産の両方を取得しています。投資家は、経験豊富な請負業者およびエンジニアとウォークスルーを実施する必要があります。すべてのホテル資産が環境法および政府発行の条件付き使用許可に準拠していることを確認します。

2.すべてのローン文書が整っていることを確認します

ホテルローンを購入する前に、ローンがローン購入者に割り当てられた回数を確認してください。また、ノート販売者の通信のファイルを取得する必要があります。この情報とともに、ホテル管理契約および快適性または従属契約を探します。弁護士と協力して、すべての割り当て文書が完全で適切に機能することを確認してください。

3。ホテルのコンプライアンスを確認するためにゾーニングスペシャリストを雇う

デューデリジェンスの過程で、専門家のチームを雇って物件の状態とコンプライアンスを評価するのが適切です。ゾーニングスペシャリスト、エンジニアインスペクター、および環境インスペクターは、プロパティを分析し、その結果のレポートを提供する必要があります。たとえば、ゾーニングスペシャリストは、駐車スペースの数がゾーニング要件に準拠していることを確認するなど、ホテルの資格を確認する必要があります。エンジニアの検査官は、配管、電気、コンピューター、電話、機械システムなど、プロパティの物理的側面に関するレポートを提供する必要があります。エンジニアレポートでは、構造要素の状態についても詳しく説明する必要があります。

環境検査官は、敷地内およびその近くに存在する可能性のある現在および潜在的な環境ハザードを探す必要があります。環境検査官はまた、物件とホテルの看板がすべての環境法と政府発行の条件付き使用許可に準拠しているかどうかを確認する必要があります。看板は、環境法および州法に準拠していることも確認する必要があります。

4.ホテルの運営を分析する

ホテルのシステムを分析します。ホテルのコンセプト、プロトコル、およびシステムを維持または変更するコストを確認します。一部のホテルノートの購入者は、ホテルの管理が不適切な場合、ホテルの財務情報を修正または完了します。一部のホテル購入者は、新しい収益管理システム、予約システム、およびコスト抑制システムも実装していることに注意してください。ホテルノートの購入を分析する際には、これらの潜在的なコストを考慮に入れてください。

5.すべての従業員ファイルと労働問題を確認します

すべての従業員（メイド、用務員、管理チームを含む）が合法的な労働者であり、適切な文書がファイルにあることを確認します。文書化されていない労働者がいる場合は、別のホテルのメモを検索して購入することをお勧めします。ジャニターからマネージャーまで、すべての従業員のポジションを完全に分析するようにしてください。

さらに、組合の問題を調査する必要があります。大手ホテルブランドのノートを購入する場合、これは間違いなく必要です。たとえば、ホテルが組合キャンペーンの対象である場合、ホテルの運営費は40％も増加する可能性があります。これにより、ホテルのメモの価値が下がる可能性があります。

6.ホテルのフランチャイザーで新しい所有権要件を確認します

フランチャイズホテルの購入を検討している場合は、ブランドの条件と新しい所有権の要件を確認してください。一部のフランチャイザーは、フランチャイジーがブランドを使用するための不測の事態として、未払いのフランチャイズ料を返済することを要求する場合があります。一部のホテルフランチャイザーは、解約して新しいオペレーターを雇うことを希望する新しい所有者に対してもキャンセル料を要求します。

さらに、フランチャイザーは、ノートの価値に影響を与える可能性のある資産改善計画を必要とする場合があります。物件改善計画はホテルのアップグレード計画です。ホテルが環境法や政府法に準拠し続けるために使用されることがあります。一部のフランチャイザーは、フランチャイジーがホテルのブランドの基準に追いつくためにそれを要求します。以下は、典型的な改善点の一部です。

看板、屋根、色などの外観の改修
照明や備品などの部屋とロビーの更新
屋内/屋外プールやフィットネスエリアなどの新しい設備
駐車場を拡張または改善する

7.プロパティで隠されたリーエンを検索します

ホテルのメモを購入すると、ローンを購入するだけでなく、不動産も購入することになります。このため、プロパティに対してリーエン検索を実行することが重要です。隠されたリーエンのUCC検索を実行することも不可欠です。プロパティの優れたリーエンは、ホテルのメモの価値を下げる可能性があります。知識豊富な弁護士があなたのためにリーエン検索を完了することができるはずです。

8.ホテルの財務状況を確認します

ホテルのメモと一緒に物的資産を購入するので、ホテルの財務についてデューデリジェンスを行うように弁護士や会計士に依頼することをお勧めします。確認する必要のある情報は次のとおりです。

毎月の損益計算書とサポートスケジュール
稼働率と平均1日あたりの料金（過去3年間）
前年と比較した、現在の年初来の損益計算書
監査済み貸借対照表（過去5年間）
過去3年間の不動産および個人資産税の請求書
完全なサポートスケジュールを含む、年次監査済み損益計算書（過去3年間）
FF&E、消耗品、消耗品の在庫
設備投資（過去5年間）と現在の支出予測
ホテル管理契約、サービス契約、ライセンス、許可、リース、労働協約、および新しいホテル所有者が負う義務を詳述するすべての文書など、関連するすべての契約のコピー
保険料、保険契約の文言、有効期限などの保険適用文書

結論

正しく購入すると、ホテルのメモは儲かる投資になる可能性があります。ほとんどの投資と同様に、達成したい目標と目的を覚えておくことが重要です。ホテルノートの購入は、ホテルの所有経験と知識をお持ちの方に最適です。これが不足している場合は、別の種類のコマーシャルノートを購入することをお勧めします。ホテルやホスピタリティ業界での経験があり、ホテルのメモを購入することに慣れている場合は、取得プロセスを支援できる経験豊富な弁護士を必ず雇ってください。